In diesem Blog fokussieren wir uns hauptsächlich auf den Bestandsaufbau innerhalb eines Teams. Dabei möchten wir mit Dir unsere Gedanken hinsichtlich der “idealen Gesellschaftsstruktur” teilen, die wir anfangs hatten, als wir beschlossen haben gemeinsam in Immobilien zu investieren. Der Blogbeitrag ist für Dich daher vor allem dann nützlich, wenn Du ebenfalls mindestens mit einer weiteren Person gemeinsam in Immobilien investieren möchtest.
Bevor wir starten wie gewohnt unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Erfahrungen in den o.g. Bereich mit Euch teilen möchten.
Doch nun zurück zu unserem Blog, der in nachstehende drei Themenkomplexe untergliedert ist:
#1 Wir ganz am Anfang – welche Gesellschaftsstruktur ist für uns passend?
1.1.4 Buchführung & Gewinn- und Verlustrechnung
1.2.4 Buchführung & Gewinn- und Verlustrechnung
#1 Wir ganz am Anfang – welche Gesellschaftsstruktur ist für uns passend?
Damals im Frühling 2018 waren wir sehr motiviert gemeinsam in Immobilien zu investieren. Doch wie genau stellen wir das an? Welche Gesellschaftsstruktur ist für uns einerseits passend und andererseits verhältnismäßig praktikabel? Wie viel Geld kostet eigentlich eine “Gesellschaft” bzw. “Gesellschaftsstruktur” und wie viel Aufwand steckt in der Gründung?
Aufgrund Vincent’s betriebswirtschaftlichen Studiums mit Fokus auf Steuerlehre und Prüfungswesen hatte sich Vincent federführend der Angelegenheit angenommen. Folgende Gesellschaftsformen hatten wir dabei in Betracht gezogen:
Personengesellschaft
GbR
KG
GmbH & Co. KG
Kapitalgesellschaft
GmbH
UG (haftungsbeschränkt)
>> Personengesellschaft – Allgemein
Eine Personengesellschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen, die ein gemeinsames (Unternehmens-)Ziel verfolgen. Anders als eine Kapitalgesellschaft ist eine Personengesellschaft keine juristische Person, d.h. keine rechtliche Selbständigkeit, obgleich eine Personengesellschaft eingeschränkt gewisse selbständige Verpflichtungen haben kann.
>> Personengesellschaft – Gründung
Zur Gründung müssen sich mindestens zwei natürliche oder juristische Personen zusammenschließen (eine juristische Person kann zum Beispiel eine GmbH sein, die sich wiederum als Gesellschafter in eine Personengesellschaft einbringt).
Basis für die Gründung einer Personengesellschaft ist ein Gesellschaftsvertrag, der im Gegensatz zum Gesellschaftsvertrag von Kapitalgesellschaften formfrei getätigt werden kann. Hier gilt es besonders hervorzuheben, dass ihr für die Personengesellschaft der GbR noch nicht einmal zwingend einen Gesellschaftsvertrag (wenn auch nur formfrei) benötigt. Aus unserer Sicht empfehlen wir Dir jedoch einen Gesellschaftsvertrag anzufertigen bzw. anfertigen zu lassen. Nach unserem Dafürhalten ist es nämlich auch nicht zielführend lediglich eine Vorlage aus dem Internet zu nehmen, da es noch etliche sinnvolle Punkte gibt, die Du bei der Gestaltung eines Gesellschaftsvertrags beachten kannst und auch solltest (bspw. was passiert wenn ein Gesellschafter austritt bzw. ausscheidet? Wie gehst Du mit dem Verkauf der Anteile bzw. Bewertung der Anteile des ausscheidenden Gesellschafters um? Was passiert, wenn sich ein Gesellschafter scheidet – Stichwort “Zugewinngemeinschaft”?
Auf Teile der zuvor genannten Punkte gehen wir am Ende diesen Blogbeitrags noch einmal ein.
Abschließend gibt es bei der Personengesellschaft grundsätzlich noch bestimmte Besonderheiten zu beachten, die wir nachstehend kurz für Dich zusammengefasst haben:
>> Personengesellschaft – Geschäftsführung
Die Geschäftsführung wird von den Gesellschaftern selbst übernommen. Nach Außen hin haben alle Gesellschafter eine gemeinsame Geschäftsführungsbefugnis. Dies hat zur Folge, dass Verträge, die im Namen der Personengesellschaft geschlossen werden, nicht von einem anderen Gesellschafter als ungültig erklärt werden kann. Es ist zu beachten, dass im Innenverhältnis wiederum abweichende Regelungen vorgenommen werden können.
Unser Hinweis: Theoretisch benötigt ihr aufgrund der o.g. Ausführung für viele, wichtige Entscheidungen (bspw. Kaufentscheidung einer Immobilie, Annahme eines Immobilienkredits, etc.) keinen Gesellschafterbeschluss. Wir empfehlen Dir dennoch solch wichtige Entscheidungen schriftlich zu fixieren, sodass Du Dich mit Deinem Partner/in bei Entscheidungen mit gewisser Tragweite einfach absicherst.
Für alle anderen Personengesellschaften, die im Handelsregister eingetragen sind (bspw. oHG, KG, GmbH & Co. KG), muss hingegen eine doppelte Buchführung vorgenommen werden. Die Gewinn- und Verlustverteilung erfolgt in der Regel anteilsmäßig und / oder nach Köpfen.
>> Personengesellschaft – Haftung
Anders als bei einer Kapitalgesellschaft haften die Gesellschafter von einer Personengesellschaft nicht nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen, sondern darüber hinaus auch persönlich und unbeschränkt, d.h. mit ihrem Privatvermögen. An dieser Stelle ist es wichtig zu erwähnen, dass diese Art der Haftung “nur” im Außenverhältnis ist. Im Innenverhältnis kann die Haftungsfrage bzw. -umfang im Rahmen eines Gesellschaftsvertrags abweichend von der Haftung des Außenverhältnisses gestaltet werden.
>> Personengesellschaft – Besteuerung (Ertragssteuer)
Im Hinblick auf die Ertragssteuer gilt die Personengesellschaft nicht als eigenständiges Steuersubjekt, sondern lediglich als Steuerobjekt. Folglich wird der Gewinn oder Verlust auf Ebene der Personengesellschaft festgestellt und den einzelnen Gesellschaften anteilsmäßig und / oder nach Köpfen zugewiesen. Für eine GbR benötigst Du demnach – wie oben bereits erwähnt – nur eine sogenannte “Gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung (ESt 1 B)”, die auf Ebene der GbR den Gewinn oder Verlust feststellt. Auf Basis dieser Erklärung wird der Gewinn oder Verlust den einzelnen Gesellschaftern von Amts wegen zugewiesen. Das Betriebsstättenfinanzamt stellt demzufolge den Gewinn oder Verlust auf Gesellschaftsebene fest und leitet die Beträge, die auf die jeweiligen Gesellschafter fallen, an die entsprechenden Wohnsitzfinanzämter der Gesellschafter weiter. Steuerliche Gewinne und Verluste können dann mit der Einkommensteuer verrechnet werden.
>> Kapitalgesellschaft – Allgemein
Im Folgenden werden wir bei der Beschreibung der Charakteristika von Kapitalgesellschaften nicht zwingend zwischen der GmbH und UG (haftungsbeschränkt) unterscheiden.
Eine Kapitalgesellschaft ist eine juristische Person, d.h. eine Gesellschaftsform, die eine eigene Rechtsfähigkeit zuerkannt bekommt. Eine Kapitalgesellschaft wird gegründet, um einen Unternehmenszweck zu realisieren, beispielsweise das Vermieten und Verpachten von Immobilien. Der Zusammenschluss kann durch juristische oder natürliche Personen erfolgen. Anders als die Personengesellschaft setzen die Gesellschafter eine Geschäftsführung ein, wobei es nicht ausgeschlossen ist, dass der Geschäftsführer auch gleichzeitig Gesellschafter ist (Gesellschafter-Geschäftsführer).
>> Kapitalgesellschaft – Gründung
Eine Kapitalgesellschaft kann nur durch Abschluss eines notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abgeschlossen werden. In diesem Prozess ist gesellschaftsrechtlich zwischen der Vorgründungsgesellschaft, der Vorgesellschaft und der eingetragenen Kapitalgesellschaft zu unterscheiden. Als Vorgesellschaft wird die errichtete, aber noch nicht in das Handelsregister eingetragene Kapitalgesellschaft; d.h. die Kapitalgesellschaft im Gründungsstadium unterschieden.
>> Kapitalgesellschaft – Geschäftsführung
Im Gegensatz zu Personengesellschaften setzen die Gesellschafter von Kapitalgesellschaften eine Geschäftsführung ein. Dabei gilt es zu beachten, dass es nicht ausgeschlossen ist, dass der Geschäftsführer auch zugleich Gesellschafter ist.
Bei der Kapitalgesellschaft handelt es sich um eine Gesellschaftsform, bei der die Mitgliedschaft in der Regel vordergründig auf die reine Geldbeteiligung (“Kapital”) und weniger auf die persönliche Mitarbeit der Gesellschafter zugeschnitten ist. Für Dich wird dies aber in der Praxis vermutlich keine allzu große Relevanz haben, da Du gemeinsam mit Deinem Partner/in mit hoher Wahrscheinlichkeit sowohl Gesellschafter als auch Geschäftsführer sein wirst.
>> Kapitalgesellschaft – Buchführung & Gewinn- und Verlustrechnung
Bei Kapitalgesellschaften erfolgt die Buchführung nach strengen Vorschriften, die in den Paragraphen §§ 264 bis 335b HGB geregelt sind. Folglich sind Kapitalgesellschaften zur doppelten Buchführung verpflichtet. Neben der doppelten Buchführungspflicht besteht zudem eine Publikationspflicht. Danach müssen Kapitalgesellschaften Jahresabschlüsse erstellen, die beim Bundesanzeiger auch in elektronischer Form veröffentlicht werden müssen. Bedeutet, Deine Bilanz wird öffentlich zugänglich und kann von jedem eingesehen werden. Zudem verursachen doppelte Buchführung sowie die Erstellung von Jahresabschlüssen Steuerberatungskosten, die dem Grunde nach nicht tragisch sind, jedoch von Dir eingepreist bzw. berücksichtigt werden sollten. Nachdem wir für den Bestandsaufbau mit der GbR gestartet sind, haben wir ca. vier Jahre später zusätzlich auch eine GmbH gegründet. Daher wissen wir, dass der Start (Gründung ca. 1.000€) und die laufende Verwaltung Geld kostet (Bankgebühren [Achtung: Gewerbekunden Konditionen], Steuerberater/in [laufende Buchführung zzgl. Jahresabschlüsse, sowie etwaige, laufende Beratung] ca. 1.500-2.000€). Je mehr Geschäft sich in der Kapitalgesellschaft befindet, desto mehr steigt dieser Betrag dann mit der Zeit an.
Kurzer Exkurs: Eine Ausnahme stellen die Freiberufler dar, die rechtlich nicht als Kaufleute zählen. Sollten sich Freiberufler zu einer Kapitalgesellschaft zusammenschließen, entfällt die Pflicht zur doppelten Buchführung. Die Verteilung des Gewinns- bzw. Verlusts erfolgt bei Kapitalgesellschaften immer anteilsmäßig, d.h. in Abhängigkeit des von den Gesellschaftern eingebrachten Kapitals.
>> Kapitalgesellschaft – Haftung
Für die Verbindlichkeiten der GmbH haftet den Gläubigern nur das Vermögen der GmbH, nicht jedoch das Vermögen der Gesellschafter. Die Stammeinlage sowie etwaige genommene Kredite von Gesellschafter gegenüber der Gesellschaft stellen dabei aus Sicht der Gesellschaft das “Vermögen” der jeweiligen Gesellschafter dar. Das Privatvermögen der Gesellschafter wird hier – anders als bei Personengesellschaften – nicht mit eingeschlossen.
Kurzer Exkurs: Dies ist auch der Grund, weshalb aus unserer Sicht der Name der GmbH (“Gesellschaft mit beschränkter Haftung”) etwas irreführend ist. Schließlich haftet die Gesellschaft sehr wohl gegenüber den Gläubigern mit ihrem Vermögen, allerdings nicht die Gesellschafter. Daher wäre aus unserer Sicht der Name “Gesellschaft mit beschränkter Gesellschafterhaftung” sinnvoller.
>> Kapitalgesellschaft – Besteuerung (Ertragssteuer)
Die Kapitalgesellschaft als körperschaftlich geprägte Gesellschaft und juristische Person versteuert ihr Einkommen auf Ebene der Gesellschaft selbst. Dies ist bspw. ganz anders als bei der Personengesellschaft der GbR. Folglich ist die GmbH als Kapitalgesellschaft steuerrechtlich ein Steuersubjekt. Ertragsteuerlich unterliegt die Kapitalgesellschaft in der Regel der Körperschaftsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag) und der Gewerbesteuer. Letzteres fällt jedoch bei einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft aufgrund der erweiterten Gewerbesteuerkürzung weg. Bedeutet, wenn Du lediglich Vermögensverwaltung betreibst, das heißt Vermögen in Form von bspw. Immobilien, Aktien und Beteiligungen hältst, kannst Du Dich von der Gewerbesteuer “befreien” lassen.
An dieser Stelle noch ein aus unserer Sicht nicht ganz unwichtiger Hinweis: Solltest Du zum, Beispiel überlegen eine Gesellschaft für “An- und Verkauf”-Aktivitäten gründen zu wollen, dann solltest Du Dich in die Thematik der Gewerbesteuer genauer einarbeiten. Auf Ebene der Kapitalgesellschaft würde Gewerbesteuer anfallen, die nicht weiter angerechnet oder abgezogen werden kann. Solltest Du hingegen mit einem Partner/in eine GbR gründen wollen, fällt zwar ebenfalls Gewerbesteuer an, die jedoch zum Großteil auf die persönliche Einkommensteuer der Gesellschafter angerechnet bzw. abgezogen werde kann. Mehr dazu kannst Du hier bei haufe.de
oder hier bei existenzgründer.de nachlesen.
Weitere, nützliche Informationen findest Du zusätzlich in unserem Blog “Immobilien-GbR Denkanstöße für Gründer”.
#2 Das leidige Thema der “Haftungsbeschränkung” – ist die “Haftungsbeschränkung” vielleicht doch nur ein “stumpfes Schwert”
Wir erinnern uns noch sehr gut an die Zeit in 2018, wo wir mit Rechtsanwälten unser Vorhaben in Bezug auf die Fragestellung, welche Gesellschaftsform nun die ideale für uns sei, gesprochen haben. Interessanterweise wird das Thema “Haftungsbeschränkung” bei Kapitalgesellschaften immer wieder positiv hervorgehoben. Im gleichen Atemzug wird gerade eben diese “Haftungsbeschränkung” bei Personengesellschaften oftmals an den Pranger gestellt. Schließlich haften bei Personengesellschaften die einzelnen Gesellschafter im Außenverhältnis unbeschränkt. Eine Ausnahme gibt es hingegen bei der KG, bei der lediglich der Komplementär unbeschränkt haftet und die Kommanditisten hingegen nur mit ihrer Kommanditisteneinlage haften. Unbeschränkt haften – und das im Zweifel mit seinem Privatvermögen – wer will das schon?
Doch wir haben uns gefragt, wie praxisnah die “Haftungsbeschränkung” beim Immobilien Bestandsaufbau wirklich ist? Glücklicherweise haben wir nicht nur mit Rechtsanwälten gesprochen, sondern auch mit Bankern. Dies würden wir Dir im Übrigen auch unbedingt empfehlen. Banker werden Dich zwar – analog zu uns bzw. unserem Blog – nicht “beraten” dürfen, dennoch können Banker Dir wertvolle Erfahrung aus ihrem Alltagsgeschäft berichten. Letzteres hat uns bei der Entscheidungsfindung sehr geholfen. Aus unserer Sicht ist “Haftungsbeschränkung” nämlich gerade am Anfang ein “stumpfes Schwert”. Ja genau, “stumpfes Schwert”. Doch wieso?
Wenn Du Dich am Anfang des Bestandsaufbaus befindest, hast Du in der Regel wenig bis gar keine Sicherheiten bzw. “Assets”, die Du der Bank als Sicherheiten für die passende Immobilienfinanzierung geben kannst. Vielmehr wirst Du einen gewissen (Geld-)Betrag als Eigenkapital einbringen. Doch dies wird der Bank vermutlich nicht reichen, sodass Du Dich als einzelne Person faktisch privat für den Immobilienkredit verbürgen musst. Die Bank stellt also das Darlehen auf jeden Gesellschafter ab. Die private Sicherheit, die Du der Bank gibst, wird vermutlich Dein regelmäßiges Einkommen sein, dass Du entweder aus nichtselbständiger Arbeit oder aus selbständiger Arbeit regelmäßig erwirtschaftest.
Nach unserem Dafürhalten kommt das einer unbeschränkten Haftung gleich. Mit anderen Worten: Wenn Du eine GmbH gründen willst, um Bestandsaufbau zu betreiben, dann wirst Du Dich aller großer Wahrscheinlichkeit für jeden einzelnen Kredit gegenüber der Bank privat verbürgen müssen. Gleiches gilt, wenn Du bereits Geschäftspartner hast.
Das ist grundsätzlich nichts Ungewöhnliches, da dies bei der Vergabe von Immobilienkredite gängige Praxis ist. Doch genau aus diesem Grund ist die Haftungsbeschränkung für den Bestandsaufbau ein für uns “stumpfes Schwert”, was es in der Theorie gibt, in der Praxis – zumindest für die Anfangsjahre – nicht zur Anwendung kommt.
Wenn Du also eine GmbH in Betracht ziehst und bei Deiner Abwägung das Thema “Haftungsbeschränkung” als positives Argument herangezogen hast, streich es lieber. Du wirst am Anfang vermutlich nicht in den “Genuss” kommen.
#3 Was ist nun die “ideale Gesellschaftsstruktur” für den Immobilien-Bestandsaufbau? Unsere nützlichen Tipps für Euch!
Am Ende des Blogs möchten wir Dir unsere Key-take-aways mit auf den Weg geben.
>> Wir sind mit einer GbR gestartet, da dies für uns anfangs unkompliziert erschien und wir unsere Gestaltungswünsche relativ unkompliziert in einem schriftlichen Gesellschaftsvertrag vorgenommen haben. Begleitet wurden wir dabei von einem erfahrenen Rechtsanwalt. Dazu war es steuerlich für uns ansprechend, weil wir durch Renovierungsmaßnahmen unseren steuerlichen Überschuss sehr gering halten können und Teile unserer persönlichen Einkommensteuer wieder durch Geltendmachung von Verlusten zurückholen konnten. Attraktiv erschien für uns die “10 Jahresfrist”, wonach wir nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit haben die Immobilien wieder steuerfrei zu veräußern.
Über die Jahre sind wir weiter gewachsen und steuerliche Aspekte haben uns dazu bewogen, dass wir nebe unserer GbR auch noch eine GmbH gegründet haben. Dazu wird es demnächst noch einen separaten Blog von uns geben.
>> Es gibt nicht die “idealste” oder “beste” Gesellschaftsform für den Bestandsaufbau. Vielmehr gibt es aus unserer Sicht nur eine “ideale” oder “am besten geeignete” Gesellschaftsform für einen gewissen Zeitabschnitt. Für uns war es zu Beginn die GbR.
>> Mach Dir ausreichend Gedanken – Du solltest das Thema aber nicht “overengineeren”. Nachdem Du eine Entscheidung getroffen hast, zieh es durch und hinterfragt dann erst in ein paar Jahren, ob eine Umwandlung notwendig bzw. sinnvoll wäre. Ein relevantes Thema können dabei Kinder, Ehepartner oder aber auch die Absicherung bei Tod oder Krankheit sein.
>> Lass Dich von dem Thema “Haftungsbeschränkung” weder positiv noch negativ beeinflussen. Aus unserer Sicht wird die Haftungsbeschränkung für Dich am Anfang nichts bringen.
>> Unterschätze nicht das Thema Gesellschaftsform bei der Immobilienfinanzierung. Am Ende bist Du abhängig von den Banken, da ihr schließlich den Fremdkapitaleinsatz für Euch nutzen wollt. Geh in den engen Austausch mit Deiner Bank und lass Dir von deren Erfahrungen aus dem Alltag mit den verschiedenen Gesellschaftsformen berichten.
>> Das leidige Thema “Steuern sparen”. So sehr wir das Sprichwort “Was man spart, muss man nicht verdienen” schätzen – denkt unternehmerisch! Ihr wollt am Anfang wachsen, schnell wachsen. Ihr solltet daher nicht zu geizig sein und auch an den richtigen Stellen Geld ausgeben. Berücksichtigt das auch bei der Auswahl des Steuerberaters. Es ist nun mal so, dass hohe (Beratungs-)Qualität seinen Preis hat.
Schlussendlich unser größter Tipp: Such Dir starke Partner bzw. Mitstreiter aus. Wir haben über die Zeit festgestellt, dass wir ein eingespieltes Team sind und jeder jederzeit an einem Strang zieht. Habt einen guten Spirit und seid fleißig.
Ehrgeiz, Motivation und der Wille eine “Extrameile” zu gehen, wird Dir keine Gesellschaftsform abnehmen. Wir wünschen Dir viel Erfolg und drücken Dir die Daumen.
Du bist anderer Meinung oder hast unterschiedliche Erfahrung gemacht? Klasse – kontaktiere uns gerne und teil uns Deine Erfahrung mit. Wir freuen uns auf den Austausch.
Quellen:
https://www.elster.de/eportal/formulare-leistungen/alleformulare/fein90
https://www.estatefolio.de/immobilienverwaltungs-gbr-6-denkanstoesse-fuer-gruender-innen/
https://www.haufe.de/thema/personengesellschaft/
https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/personengesellschaft-45573
https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/k/kapitalgesellschaften/
