Hast Du auch das Gefühl, dass bis vor kurzem ein regelrechter Immobilienhype ausgebrochen ist? Speziell in jener Altersklasse zwischen 25 bis 35?
Immobilien-Blogger und “Immo-Tuber” bzw. Youtuber sind wie Pilze aus dem Wald gesprossen. Oftmals fing es zunächst nur mit “kostenfreien” Tipps und Tricks an und endete bei ein paar wenigen in sogenannten “Master-Classes” oder “Coachings”. Doch kann man Immobilienkapitalanlage überhaupt “erlernen” und ist diese besondere Anlageform für “jedermann” geeignet? Welches “Werkzeug” benötige ich dafür und wo trennt sich bei Kapitalanlageimmobilien die “Spreu vom Weizen”?
Das und vieles mehr erfährst Du in unserem heutigen Blog “Warum Immobilieninvestments doch nichts für jedermann sind”.
Bevor wir starten wie gewohnt unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Ideen und Erfahrungen diesem Thema mit Dir teilen.
Inhaltsverzeichnis
#1 Immobilien als Kapitalanlage – Kurze Vor- und Nachteile
#2 Immobilien Blogger und Immobilien Youtuber
#3 Ordnung, Professionalität – das große Spiel der “Extrameile” und des “Mindsets”
#4 Immobilien als Kapitalanlage – Wann wird es ein “Nebenjob”
#1 Immobilien als Kapitalanlage – Aus unserer Sicht die wesentlichen Vor- und Nachteile
Weshalb solltest Du Immobilien als Kapitalanlage in Betracht ziehen?
Aus unserer Sicht sprechen im Wesentlichen #4 Gründe für Kapitalanlageimmobilien. Zunächst einmal kannst Du nach wie vor Immobilien mit einem auskömmlichen Fremdkapitaleinsatz erwerben und somit über einen Zeitraum Vermögenswerte aufbauen (#1). Aufgrund diesen Fremdkapitalhebels ist in der Regel Deine Eigenkapitalrendite überdurchschnittlich hoch (#2). Zudem ist die Immobilie ein Sachwert, was bei moderater bis steigender Inflation nach wie vor eine adäquate Absicherung Deiner Investmentstrategie ist (#3). Nach aktueller (Steuer-)Rechtslage sind die Verkaufserlöse von Kapitalanlageimmobilien ertragsteuerlich privilegiert, da auf den Überschuss aus dem Verkauf keine Steuern zu bezahlen sind (#4). Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind, wie beispielsweise, dass in einem Zeitraum von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte veräußert wurden (“Drei-Objekt-Grenze”) und die Immobilie stets im Privatbesitz gehalten wurde.
Demgegenüber gibt es bei all den Vorteilen von Kapitalanlageimmobilien auch #3 große Nachteile, die gerne einfach unterschätzt werden. Der hohe Fremdkapitaleinsatz ist aus unserer Sicht nur dann sinnhaft, wenn die reale Verzinsung der Immobilie (deutlich) höher ist als der Kapitaldienst für den Fremdkapitaleinsatz (#1). Vereinfacht gesagt sollte die Nettoverzinsung, d.h. die Jahresnettokaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten und Instandhaltungskosten dividiert durch die Bruttoerwerbskosten, höher sein als die Summe aus Zins und Tilgung, welche ich für den Fremdkapitaleinsatz bezahlt werden muss. Ist dies regelmäßig nicht der Fall, verliert man mit der Anlageimmobilie Geld. Eine Ausnahme wäre faktisch nur dann gegeben, wenn die Immobilie über die Zeit einen enormen Wertzuwachs erfahren würde. Letzteres ist jedoch vielmehr als spekulativ zu betrachten, was durch den Zinsanstieg und den einhergehenden Preisabfall bei Immobilien deutlich zum Ausdruck gebracht wurde. Immobilien sind wenig planbar und erfordern einen zeitlichen Mehraufwand im Vergleich zu Kapitalmarktprodukte wie bspw. Anleihen, Aktieninvestments oder ETFs bzw. Investmentfonds (#2). Mieter ziehen ein- und aus, es müssen Nebenkostenabrechnungen erstellt werden und Wasserrohrbrüche kommen in der Regel auch nicht vorangekündigt. Für alles gibt es zwar Fristen bzw. die Herausforderungen sind händelbar, jedoch erfordert es in der Regel aktives Handeln und einen gewissen Zeiteinsatz, den Du üblicherweise bei Deinem Investmentdepot in o.g. Anlageprodukte nicht mitbringen musst. Die o.g. Steuerersparnis ist aus unserer Sicht als zweischneidiges Schwert zu betrachten, da Du aufgrund des progressiven Steuersatzes ggf. über die Haltedauer der Immobilie auf Deine Überschüsse Steuern zahlen musst (#3). Dies solltest Du vorab prüfen bzw. in jedem Falle einkalkulieren.
Wenn Du noch mehr Vor- und Nachteile lesen, oder einfach alles etwas ausführlicher haben möchtest, dann schau doch noch einmal bei unserem Blog “9 Gründe für die vermietete Immobilie – ein Plädoyer” vorbei.
#2 Immobilien Blogger und Immobilien Youtuber
Haben Dich die ganzen Immobilienblogger und Youtube eher motiviert oder deprimiert?
Wie oft hast Du ggf. attraktive Immobilien nicht gekauft, weil Du von bekannten Personen aus dem Netz eingetrichtert bekommen hast, dass Du mindestens 100€ “Free Cashflow” benötigst etc.?
Wie oft hast Du das Gefühl gehabt, dass wenn Du nicht ganz schnell den Großteil Deines verfügbaren Geldes in Immobilien invesierst, ein riesiger “Profitzug” oder “Immobilienhype” an Dir vorbeifährt?
Also wir fanden die Immobilien Blogs und Videos anfangs sehr interessant und hilfreich. Über die Zeit haben wir die Kernaussagen jedoch nicht wirklich teilen können, da aus unserer Sicht anfangs nicht jede Immobilie “X” Euro im Monat Überschüsse bringen muss. Auch gerade wenn Du Dich anfangs im Immobilienaufbau befindest und üblicherweise mit einem höheren Fremdkapitaleinsatz in die Investments gehst. Darüber hinaus sind wir der Ansicht, dass man nicht jedes Jahr sein Immobilienportfolio verdoppeln muss, um “erfolgreich” zu sein.
Aus unserer Sicht ist es vielmehr entscheidend, dass Du die Blogs und Videos mit einer gesunden Distanz konsumierst und Dich dabei nicht zu selbstkritisch betrachtest. Ferner solltest Du dabei auch beachten, dass bekannte Immobilienblogger und Youtube immer häufiger mit sogenannten “Masterclasses” oder Ähnlichem starten und dabei Großteil ihres Inhalts oder “Tipps & Tricks” monetarisieren. Grundsätzlich ist das nicht verwerflich, jedoch finden wir die Masterclasses oder Kurse sehr teuer und betrachten daher diese Art von Dienstleistungen getreu dem Motto – You will not turn out to be a good mountain climber by reading ten books about mountain climbing – sehr kritisch.
Vielmehr gilt es aus unserer Sicht zu unterstreichen, dass jedes Individuum seine eigene Geschwindigkeit hat.
#3 Ordnung, Professionalität – das große Spiel der “Extrameile” und des “Mindsets”
Ehrlicherweise können wir es derzeit noch gar nicht einschätzen, ob wir mit unserem aufgebauten Immobilienportfolio “erfolgreich” sind bzw. Geld verdienen werden.
Wie soll das auch gehen? Schließlich haben wir alle nicht die Glaskugel zu Hause, die uns verrät, wie der Welt- und Immobilienmarkt in Zukunft aussehen wird.
Aus unserer Sicht ist das auch erst einmal nicht entscheidend. Viel entscheidender ist aus unserer Meinung nach, dass Du stets selbstkritisch und ehrlich Dein Immobilieninvestment betrachtest. Dabei solltest Du Dir aller Stärken und Schwächen bewusst sein. Ferner solltest Du alles daran setzen, jegliche Schwächen und Herausforderungen Deiner Immobilie(n) mit Engagement und Zeiteinsatz zu bewältigen und zu beheben. Faktisch alle Schritte eines Immobilienkreislaufs, also der Ankauf, die Finanzierung die Vermietung, Renovierung / Sanierung oder die Vermietung der Immobilie, setzen personenbezogene Interaktionen voraus oder wie andere auch sagen: “Its people’s business”.
Für uns hieß das immer: Ganz gleich wie sehr wir beruflich oder privat eingespannt sind, für unsere Immobilieninvestments müssen wir uns einen gewissen Zeitraum freischaufeln oder freihalten. Und wenn einmal alles auf einmal kommt, priorisieren wir die Themen und arbeiten alles nach Deadlines ab.
Was bedeutet das für Dich? Du solltest nicht unterschätzen, dass “People’s Business” eine große Portion von Professionalität erfordert. Du solltest Dich gut artikulieren, Stresssituationen gut meistern und etwaige Niederlagen verkraften können. In diesem Zusammenhang können wir nicht oft genug betonen, dass Du Dich von der Idee „passivem Einkommen” verabschieden solltest. Das Stichwort heißt: Täglich die “Extrameile gehen”.
Gerade zu Anfang haben wir die Erfahrung gemacht, dass Deine Immobilien sehr wahrscheinlich keine hohen Überschüsse abwerfen, sodass Du jeden Schritt an Dienstleister outsorcen kannst.
Zum Beispiel machen wir nach wie vor einen Großteil unserer Nebenkostenabrechnungen selbst, da sich aus unserer Sicht das Outsourcing dieser Tätigkeit an Hausverwaltungen noch nicht lohnt. Das ist aus unserem Blickwinkel alles nicht tragisch, jedoch solltest Du Dir bewusst sein, dass Kapitalanlageimmobilien einen erheblichen Zeitaufwand und Eigeninitiative bedeuten.
#4 Immobilien als Kapitalanlage – Wann wird es ein “Nebenjob”
In unserem vorangegangenen Blogabschnitt haben wir schon angedeutet, dass aus unserer Sicht Kapitalanlageimmobilien einen höheren bzw. erheblichen Mehraufwand Deiner Zeit im Vergleich zu anderen Investmentprodukten erfordern. Im folgenden Abschnitt wollen wir etwas auf das Thema “Wann werden Kapitalanlageimmobilien zu einem Nebenjob” eingehen.
Aus unserer Sicht gibt es keine harte Grenze bzw. der zeitliche Aufwand nimmt stets schleichend zu. Dabei gilt zu beachten, dass ein wesentlicher Faktor des Zeitaufwandes die Vermietungsform determiniert. Wie ihr ja wisst, sind wir anfangs mit der studentischen Vermietung gestartet. Das hat uns einerseits attraktive Renditen beschert, andererseits auch deutlich mehr unserer Zeit abverlangt. Wir mussten mehrere Besichtigungen vereinbaren, viel mehr Mietverträge aushändigen und in Folge dessen auch mehr Nebenkostenabrechnungen bearbeiten. Zwischenzeitlich haben wir einen gewissen “Shift” zur Vermietung an Leistungsempfänger vom Jobcenter oder älteren Menschen hingelegt, die üblicherweise eine niedrigere Fluktuation haben. Wenn Dich die studentische Vermietungsform oder die Vermietung an Leistungsempfänger vom Jobcenter genauer interessiert, dann schau doch einfach bei unseren beiden Blogs zu diesen Themen vorbei ich habe sie Dir oben verlinkt. Zudem haben Pärchen mittleren Alters und ältere Menschen verglichen mit Studierenden ein etwas besseres Gespür dafür, welche Arbeiten bzw. Reparaturarbeiten in den Aufgabenbereich des Vermieters oder Mieters fallen. Dies hat unseren Alltag in Bezug auf den Zeiteinsatz erheblich erleichtert. Diese Zeitersparnis versuchen wir wieder vermehrt in die Akquise zu stecken.
Immobilienakquise bringt uns daher auch zum zweiten Punkt, welcher aus unserer Sicht den Zeit Einsatz beeinflusst. Je mehr Du Immobilien neu kaufen möchtest, desto mehr Zeit musst Du investieren, obgleich Du über die Zeit gewisse Lerneffekte erkennen wirst und Du über zunehmend effektiver sein wirst.
Vorausgesetzt Du investierst stets alleine und nicht innerhalb eines Teams, wirst Du sehr wahrscheinlich ab der 10. Eigentumswohnung vermehrt das Gefühl bekommen, dass Du einen Art Nebenjob hast. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass Du regelmäßig den gleichen Arbeitsaufwand hast, also bspw. pro Woche x Stunden. Vielmehr wird sich die Arbeit an ein paar Punkten über das Jahr verteilen. Bei uns ist die Zeit von März bis Mai etwas stressig, da wir alle unsere Einnahmen und Ausgaben unserem Steuerberater in einer übersichtlichen Aufstellung übermitteln. Gegen Ende des Jahres sind wir vermehrt damit beschäftigt, Nebenkostenabrechnungen zu bearbeiten bzw. an unsere Mieter zu versenden. Bitte beachte in diesem Zusammenhang, dass Du unbedingt die Versendungsfrist der Nebenkostenabrechnungen an Deine Mieter beachten solltest.
#5 Fazit
Grundsätzlich gibt es viele Gründe, weshalb Du Immobilien als Kapitalanlage in Betracht ziehen solltest. Schließlich kannst Du über die Zeit durch einen auskömmlichen Fremdkapitaleinsatz hohe Vermögenswerte aufbauen. Nichtsdestotrotz solltest Du den höheren Zeitansatz – verglichen mit Investments in Kapitalmarktprodukte wie Anleihen, ETFs, Fonds oder Aktien – nicht unterschätzen und Dich ganz genau fragen, ob diese Anlagestrategie zu Deinen Lebensplanungen bzw. -einstellung passt. Außerdem solltest Du Kapitalanlageimmobilien nicht aus steuerlicher Motivation heraus erwerben, da Du im Zweifel über die Haltedauer Deiner Immobilien Steuerzahllasten bewältigen musst.
Ferner solltest Du Dich nicht von reißerischen Überschriften einschlägiger YouTube-Videos oder Immobilienblogs verunsichern bzw. abschrecken lassen. Es ist noch kein Meister vom Himmel gefallen und bevor Du fünfstellige Summen für “Masterclasses” ausgibst, werden Dir Bücher oder der zwischenmenschliche Austausch mit etwas mehr erfahrenen Kapitalanleger/innen ebenfalls zum Ziel verhelfen. Dafür kannst du auch gerne mit uns in Kontakt treten:
Darüber hinaus solltest Du Dir stets ins Bewusstsein rufen, dass Kapitalanlageimmobilien einen erheblichen Mehraufwand Deiner Zeit abverlangen Je nachdem wie schnell Du lernst und Deinen Immobilienbestand aufbaust, wirst Du ab der 10. Kapitalanlageimmobilie bzw. Eigentumswohnung feststellen, dass sich diese Art von Investment wie ein zusätzlicher Nebenjob anfühlt. In der Regel ist das kein Problem und sollte Dich auch in keinster Weise abschrecken. Gleichzeitig solltest Du Dich von der Illusion der “passiven Einnahmen” oder dem “geldzählenden Dagobert Duck” verabschieden. Vielmehr wirst Du die ein oder andere Extrameile gehen müssen und Dir eine “Can-Do” Mentalität aufbauen, die es Dir ermöglicht, die üblichen Herausforderungen bei Immobilien zu bewältigen.
Bei all den guten wie auch unschönen Erfahrungen wünschen wir Dir stets gutes Gelingen, sowie maximalen Erfolg. Wenn Du schon die ein oder andere schöne wie schmerzhafte Erfahrungen gemacht hast bzw. vielleicht auch eine andere Sichtweise als die unsrige hast, freuen wir uns, wenn Du diese mit uns teilst. Kontaktiere uns hierzu gerne einfach unkompliziert auf unserem Kontaktformular.
