Ein neuer Blog, ein neuer Fall der Spezialvermietung. Diesmal möchte ich Dich mitnehmen zu unseren Anfängen der Vermietung an Studierende.
Ich zeige Dir in diesem Beitrag auf, welche Vorteile sich aus der studentischen Vermietung ergeben und gehe dabei auch auf die Unterschiede von WG (Wohngemeinschaften) zu Einzimmerapartments ein.
Danach zeige ich Dir Nachteile und Risiken auf die aus dieser Vermietungsform resultieren und gebe Dir Tipps, wie Du die Nachteile umgehen kannst. Ich teile mit dir, was ich aus den letzten Jahren an studentischer Vermietung gelernt habe.
Gerade dem “warmen Nest” der Eltern entkommen, neigen Studierende zu unkontrollierten Party-Eskapaden, während ihre Mutter immer noch die Wäsche für sie waschen muss oder zum Putzen vorbeikommt. Warum sollte man sich das als Vermieter antun? Oder sind das doch alles nur Vorurteile?
Mit der Vermietung an Studierende begann bei uns die Vermietung von Immobilien. Wie kamen wir auf die Idee gerade an Studenten zu vermieten?
Bei mir persönlich hat es während meines Studiums an der dualen Hochschule angefangen: Ein Professor von mir sagte damals zu uns, dass er in verschiedenen Studenten Städten (Mannheim, Heidelberg, etc.) Appartements hat, die er vermietet. Neben den steuerlichen Vorteilen (Abzugsfähigkeit von Renovierungs-, und Sanierungskosten, Abzugsfähigkeit von Werbungskosten (Fahrten, Bewirtungen, etc.)), die er vorgehoben hat, blieb bei mir vor allem als Student bzw. junger Mensch hängen:
Es gibt, gerade in den Städten, immer Studierende/Auszubildende, die Wohnungen bzw. WG Zimmer suchen. Eine regelmäßige Nachfrage ist also gerade in Universitäts- und Hochschulstädten gegeben. Die Nachfrage ist dabei sogar unabhängig davon, ob sich Deutschland gerade in einer Rezession oder im Aufschwung befindet. Jahr ein Jahr aus strömen zahlreiche neue Studierende in die Universitätsstädte, um sich immatrikulieren zu lassen.
Darüber hinaus sind Wohnungen für junge Leute oftmals kleiner bzw. kompakter, sodass beim Erwerb aber auch beim Verkauf das Kaufpreisvolumen vergleichsweise gering ist (bspw. zu Mehrfamilienhäuser oder großen Wohnungen für Familien etc.). Dadurch sinkt automatisch der Kapitalbedarf und es ist auch mit geringen Kapitalmitteln möglich eine solche „Studentenbude“ zu erwerben. Beim Verkauf wird durch das geringe Verkaufspreisvolumen ein größerer Kreis potentieller Erwerber angesprochen. Eine Wohnung mit 20-45m² kann sich nicht nur der Oberarzt oder Anwalt leisten. Dies unabhängig davon, dass es oft Eltern gibt, die dann in der jeweiligen Studentenstadt solche Wohnungen als Kapitalanlage für die Tochter oder den Sohn erwerben. Eltern sind dann Käuferparteien, die tendenziell zu den “emotionalen” Käufer gehören und ggf. etwas mehr Kaufpreis bereit zu zahlen sind. Schließlich ist der Erwerb oftmals nicht Rendite getrieben.
Mir als Student war es damals nur wichtig, einen Schlafplatz zu haben, auf größere Annehmlichkeiten habe ich keinen allzu großen Wert gelegt. Ich war ohnehin meistens in der Hochschule, Bibliothek, in der Stadt bei Freunden, oder am Wochenende ab und an bei Familien und Freunden in der Heimat.
Gleiches gilt auch für den Auszubildenden, der neben der Arbeit und der Berufsschule häufig nur zum Kochen, Waschen und Schlafen in der Wohnung ist.
Inhaltsverzeichnis
Deutlich mehr Aufwand mit Übergaben und Mietersuche durch häufigen
Mieterwechsel
#3 Lessons Learned & Tipps – Was musst Du bei der Vermietung an Studierende beachten?
Befristung von Mietzeiträumen und Mindestmietdauern
Lage als absolut entscheidender Faktor
#1 Vorteile
Ich gebe Dir drei entscheidende Vorteile mit, die die studentische Vermietung mit sich bringt.
Eltern als Bürgen Die Regel ist, dass die Studenten meist sogar schon zur Besichtigung nicht alleine warten, sondern ein besorgtes Elternteil versucht, mit anwesend zu sein. Schließlich geht es um den Auszug aus dem elterlichen Umfeld und die Trennung ist für beide Seiten meist eine neue Erfahrung. Die Eltern solltest Du dabei nicht außer Acht lassen, sei es, wie in der Einleitung erwähnt, für einen potentiellen Verkauf des Objektes oder aber für eine Bürgschaft bei Mietausfall. Je nach Lebenssituation wird ohnehin für den angehenden Akademiker die Miete vom Elternhaus getragen oder aber durch Gelegenheitsjobs bestritten. Abschließend sei noch erwähnt, dass Eltern bei der finalen Entscheidung der Wohnungsauswahl (zur Anmietung des Kindes) oftmals eine nicht zu unterschätzende Rolle spielen.
Möblierte Vermietung
Essentielle Ausstattungsstücke: Bett inkl. Matratze, Schrank, Schreibtisch, Stuhl, Kommode, Tisch, Pantry-Küche inkl. Kühlschrank, Lampen, Sofa und Waschgelegenheit sollten gestellt werden. Nimm nicht teure Möbel, lieber etwas günstiger einkaufen und dafür von Zeit zu Zeit ersetzen, denn der Verschleiß ist oftmals auch deutlich höher. Vorsicht beim zur Verfügung stellen von Elektrogeräten (Mikrowelle, Toaster, Fön). Bei solchen Geräten kommt es häufiger zu Störungen oder Ausfällen. Dadurch ergibt sich häufiger Reparaturbedarf, den der Mieter berechtigterweise einfordert.
Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung kannst Du zudem die Kosten für die Möbel entweder in einem Jahr komplett steuerlich geltend machen (max. 800€ Möbelkosten im Veranlagungsjahr) oder über einen gewissen Zeitraum “abgeschrieben” werden. Auch anfallende Reparaturkosten fallen unter den Aspekt der steuerlichen Absetzbarkeit.
Studierende haben ohnehin meist einen geringen Anspruch an hochwertige Ausstattung, wobei sich in manchen Städten diese Tendenz auch ändern kann.
Hoher monatlicher Cashflow bei WG Vermietung oder kleinteiligen Vermietung von Häusern oder großen Wohnungen
Ein Haus oder größere Wohnung >3 Zimmer kannst Du an eine Familie vermieten oder eben als WG für studentisches Wohnen umgestalten. Dadurch lässt sich die Miete pro qm durch die zimmerweise Vermietung erheblich steigern. Achte jedoch darauf, dass es einen Raum als Gemeinschaftsraum gibt oder aber zumindest die Küche sich für gemeinsame Sitzgelegenheiten eignet. Ein Gemeinschaftsraum kann ein Wohnzimmer mit Schlafcouch für gemeinsames Fernsehen oder ein Essbereich sein. Schließlich bietet die Zimmergröße von üblicherweise ca. 20 m² oftmals nicht den Komfort, mit mehreren Personen gemeinsam Essen oder Zeit zu verbringen.
Kurzes Rechenbeispiel:
Vermietung (normal): 3- Zimmerwohnung, Größe: 62m² x 10,00€ Kaltmiete = 620,00€
Vermietung (WG): 3- Zimmerwohnung, Größe: 62m² 2x(3x) 400€ Kaltmiete pro Zimmer = 800€(bis 1.200€)
#2 Nachteile
Natürlich gibt es neben den angeführten Vorteilen auch einen, damals für uns unterschätzten Nachteil. Wir haben zunächst viele Wohnungen in der WG-Vermietung gehabt und uns dann aber auf Grund des hohen Arbeitsaufwandes gegen dieses Modell entschieden. Ich möchte dir deshalb diesen Nachteil als Reflektion und Erfahrungsbericht aus 5 Jahren studentischer und WG-Vermietung mitgeben.
Deutlich mehr Aufwand mit Übergaben und Mietersuche durch häufigen Mieterwechsel
Wo Licht ist, ist auch Schatten. So auch bei studentischer Vermietung. Die Nachteile werden aus meiner Sicht gerne unterschätzt. Natürlich ist es lukrativer, ein Haus oder eine größere Wohnung als WG zu vermieten, doch ziehen im Regelfall Studenten häufiger aus und ein. In den Tipps zeige ich Dir eine Möglichkeit, wie Du die Mindestmietdauer zumindest erhöhen kannst, um nicht semesterweise einen Mieterwechsel zu haben.
Arbeitsintensiv ist dann insbesondere die zimmerweise, bzw. mieterweise Abrechnung einmal jährlich als Nebenkostenabrechnung. Natürlich kannst Du Dir um diesen Fakt zu kompensieren einen Hauptmieter suchen, leider gehen viele Studenten dieses Risiko nur ungern ein, es sei denn sie mieten direkt in einer Gruppe (Freunde, Mitstudierende, Geschwister).
Ein weit verbreitetes Phänomen ist die Untervermietung. Es ist nicht schlecht, da Du während der Mietdauer nicht immer selbst um den Mieterwechsel kümmern musst. Allerdings kann es so auch zu unliebsamen Untervermietung Gästen kommen, da der Student bei der Auswahl vielleicht nur den finanziellen Ausfall kompensieren möchte.
Deswegen hast Du als Vermieter bei der Auswahl auch ein Mitspracherecht, bzw. solltest es Dir vertraglich einräumen. Bring Dich ein und teile Deine Vermietererfahrungen bei der Mieterauswahl mit Deinem Mieter. Dadurch erreichst Du eine höhere Sicherheit, dass nach einer Untervermietung nicht die Wohnung renovierungsbedürftig ist oder die Miete trotz Untervermietung ausfällt.n
#3 Lessons Learned & Tipps – Was musst Du bei der Vermietung an Studierende beachten?
Aus den fünf Jahren studentischer Vermietung möchte ich Dir jetzt einige unserer “Lessons Learned” teilen und Dir dabei Tipps geben, wie sich manche Nachteile der studentischen Vermietung auffangen lassen.
Befristung von Mietzeiträumen und Mindestmietdauern
Solltest Du Dich mit Regelstudienzeiten usw. nicht auskennen einige Tipps: Bei Studierenden ist die Zeit, die sie an einem Ort bleiben, oft von Beginn an zeitlich begrenzt. Drei Jahre für den Bachelor (6 Semester) und zwei für den Master (3-4 Semester) sind die Regelstudienzeiten. An ihnen kann man sich orientieren. Daneben gibt es, wie erwähnt, oft die Möglichkeit, innerhalb des Studiums an eine andere Hochschule zu wechseln oder eben ein Semester im Ausland zu verbringen.
Insbesondere kannst Du aber auch ausländische Studenten ansprechen, die meist auch für einen Teil ihres Studiums in Deutschland sind. Oftmals kommen diese aus finanziell besser gestellten Familien, da Studieren im Ausland nach wie vor zu einem Privileg gehört. Das in der Regel englisch sprachige Klientel hat zwar oft etwas mehr “Hilfestellung” notwendig, da es die deutsche Bürokratie nicht kennt, ist aus unserer Sicht jedoch auch der etwas entspanntere Mieter.
Die ausländischen Studenten kennen sich meist im deutschen Mietrecht nicht aus und gehen dadurch vermieterfreundlicher mit Auffälligkeiten um, dagegen muss man meist aber für diese auch den Ansprechpartner für die “bürokratischen, deutschen Stromschnellen” spielen, da Wohnungsgeberbestätigung, Vertragsmanagement und vieles mehr, nicht zum Alltäglichen gehört.
Mieterwechsel sind meist geräuschlos, da man viel auf den Studenten umlegen kann, er muss oft schnell aus der Wohnung und sucht einen Nachfolger oder aufgrund von Auslandsaufenthalten einen Untermieter.
Lage als absolut entscheidender Faktor
Bei Immobilien ist es ohnehin üblich: Lage, Lage und nochmals Lage. Bei studentischer Vermietung ist es aus unserer Sicht noch einmal umsomehr wichtiger, da ein Transportmittel faktisch nicht vorhanden ist: Das Auto. Daher ist die Nähe zur nächsten ÖPNV-Haltestelle (oder Hauptbahnhof) und die Anbindung an Universität/Hochschule, Nähe Stadt/Altstadt, Nähe Bars, Parks und Nähe Gym/Fitnessstudio von essentieller Bedeutung.
Beispielsweise gibt es in Worms eine Hochschule und nur ein sehr geringer Radius um die Hochschule eignet sich für die studentische Vermietung (maximal 10-15 Fahrradminuten). Danach nimmt die Nachfrage von Studierenden nach entsprechendem Wohnraum rapide ab.
Das Gleiche gilt aber auch für Berufsschulen, Universitäten und weitere Bildungseinrichtungen. Schnelles Internet ist heutzutage Standard (>100 GB/s).
Eine untergeordnete Rolle ist dagegen ein Stellplatz für ein Auto (nicht jedoch für ein Fahrrad). Daher haben wir in unseren Studentenwohnungen die Stellplätze meist an andere Mieter in den Häusern vermietet, da von Studierenden faktisch keine Nachfrage nach Garagenstellplätzen steht. Eine Garage solltest Du dennoch immer dazu kaufen. Garagen heben langfristig den Wert und liefern meist einen guten Cashflow bzw. erhöhen den Cashflow.
Verbraucherverträge managen
Wir schließen meist die Strom- und Internetverträge ab, da die Studierenden sich ungern oder häufig gar nicht um die Abmeldung kümmern. Dadurch ergibt sich für uns allerdings ein Mehraufwand bei der Abrechnung. Insbesondere bei den häufigen Wechseln muss man hinterher bleiben, was Verbrauch und Zählerstände angeht. Wir bieten ein „rundum sorglos” Paket an, was durchaus geschätzt wird. Bedeutet, wir schließen für unsere studentischen Mieter den Strom-, Internet- und Heizungsvertrag (Gas, etc.) ab und verrechnen diesen dann über die Nebenkostenabrechnung. Beim Auszug bietet das den Vorteil für uns, dass man nicht ständig mit Anmeldungen, Abmeldungen o.ä. konfrontiert wird.
#4 Fazit
Die studentische Vermietung kann ein guter Schritt sein, um sich dem Thema Kapitalanlage und Vermietung zu nähern, da durch kleinere Wohnungsgrößen das Einmal-Invest oder das mitzubringende Eigenkapital geringer ist.
Weiterhin sind meiner Auffassung nach Studentenwohnungen zwar arbeitsintensiver, werfen dafür aber auch eine höhere Rendite ab. Durch Befristung der Mietverträge und Elternbürgschaften sowie möblierter Vermietung lassen sich die Risiken und Nachteile reduzieren.
Besonders hervorheben möchte ich die Vermietung über das Online-Portal WG-gesucht.de, da Du hier eine breite Basis an Studierenden in Deutschland (und auch im Ausland) hast. Sowohl nationale als auch internationale Studierende und Auszubildende suchen hier regelmäßig nach WG’s oder Wohnungen.
