Auch wenn sich trefflich darüber streiten lässt, ob die Vermietung an Leistungsempfänger vom Jobcenter eine Form der Spezialvermietung darstellt, möchte ich dieses besondere Mietverhältnis Dir mit einem eigenen Beitrag näher vorstellen.
Ein Leistungsempfänger ist dabei ein Bezieher von Leistungen vom Jobcenter in Form von Hartz-IV. Über das Jobcenter wird dann die Miete für eine Wohnung gesondert zum Bezug von Hartz-IV-Regelsatz bezahlt.
Getrennt davon gibt es Wohngeld, diese Leistung kann nur gewählt werden, wenn nicht bereits Leistungen nach SGB II (Sozialgesetzbuch II) Leistungen beantragt worden sind und schließen sich somit gegenseitig aus. Wohngeld versteht sich dabei als Mietzuschuss für Personen und Familien mit kleinem oder geringem Einkommen.
Vor allem geht es mir in dem Artikel darum aufzuklären, warum diese Form der Vermietung in meinen Augen speziell ist, welche Vor- und Nachteile sich für Dich als Vermieter ergeben und dann habe ich, wie in den meisten Blogs, noch einige Tipps & Tricks für Dich.
Was musst Du tun, wenn die Miete ausbleibt oder der Kontakt sich schwierig gestaltet? Wie kannst Du Dich im Vorfeld absichern? Diese Tipps sollen es Dir erleichtern, sich dem Thema der Vermietung an Leistungsempfänger zu nähern, Ängste zu nehmen und Dir eine neue Perspektive zu eröffnen.
Inhaltsverzeichnis
#1 Allgemeine Informationen zur Vermietung an Leistungsempfänger
#4 Tipps & Tricks
#6 Anhang
#1 Allgemeine Informationen zur Vermietung an Leistungsempfänger
Bei einem Leistungsempfänger zahlt der Staat zu dem Hartz-IV Regelsatz dem Empfänger eine Wohnung mit der Miete.
Die Mietkosten müssen lediglich “angemessen” sein. Was “angemessen” ist, entscheidet meist die Kommune oder die Stadt vor Ort über eine Satzung.
In Einzelfällen hat das Jobcenter die Möglichkeit, die Angemessenheitsgrenzen zu ignorieren und dauerhaft auch eine höhere Miete zu berücksichtigen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Hartz-IV Empfänger unbedingt auf eine bestimmte Wohnung angewiesen ist, die am Wohnungsmarkt aber nicht zu vergleichsweise niedrigen Preisen zu finden ist (Erkrankungen). Aber auch emotionale Faktoren wie Kinder oder die Nähe zu einer Einrichtung (Schule, Kindergarten) können eine Rolle spielen. Übrigens: Um sicherzugehen, dass Du die Angemessenheitsgrenze nicht übersteigt, empfiehlt es sich beim Jobcenter selbst kurz anzurufen und höflich nach der Höhe der Grenze nachzufragen. Gerade auch vor dem Hintergrund steigender Inflation ist eine angemessene Mieterhöhung sowie Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung von essentieller Bedeutung.
Was musst Du tun, um an einen Leistungsempfänger zu vermieten?
Zunächst einmal muss der Empfänger ein Wohnungsangebotsschein durch Dich ausgefüllt an seinen Betreuer senden. In diesem sind die Eckdaten zu Deinem Wohnungsangebot hinterlegt, sodass der Jobcentermitarbeiter prüfen kann, ob die Wohnung zu den Konditionen für den Leistungsbezieher “angemessen” ist. Eine Vermietung an ein Jobcenter ist keine Lizenz zum Gelddrucken. Es gibt Regelsätze für Wohnungen pro Kopf. Auch Nebenkosten werden in diesem Wohnungsangebotsschein berücksichtigt.
Kommt es zu einer Bestätigung des Angebots, solltest Du Dir dieses Dokument zusenden lassen. Erst danach kannst Du sicher sein, dass die konkrete Wohnung vom jeweiligen Jobcenter getragen wird. Im Nachgang kannst Du einen Mietvertrag aufsetzen. Es empfiehlt sich, wie auch bei anderen Mietern, den Mietvertrag vorerst nur auf ein Jahr zu begrenzen (1-Jahres-Befristung) und erst danach das Mietverhältnis in ein unbefristetes Verhältnis zu überführen (“Vermietung auf Probe”).
Welche Kosten werden vom Jobcenter übernommen?
Das Jobcenter übernimmt Kaltmiete, kalte Betriebskosten (Müllabfuhr, Hausmeistergebühren, etc.) und “warme Betriebskosten”/Nebenkosten in örtlichen Erfahrungswerten orientierter, angemessener Höhe.
Stromkosten werden grundsätzlich nicht übernommen. Handelt es sich um eine dezentrale Warmwasserbereitung, besteht statt Kostenübernahme durch das Jobcenter Anspruch auf Mehrbedarf. Strom müssen Betroffene aus dem Hartz-IV-Regelsatz selbst bezahlen.
Auch die geforderte Mietkaution wird vom Jobcenter übernommen.
Wir selbst vermieten an Leistungsempfänger und haben gute Erfahrungen gemacht. Allerdings haben wir mit der Zeit einige Vorkehrungen bzw. „Vorsichtsmaßnahmen“ getroffen, die wir in diesem Blog auch mit Dir teilen.
Achtung: Zeitweise kann es dennoch zu einem Zahlungsausfall kommen. Dies ist dann der Fall, wenn bspw. der Leistungsempfänger bzw. “Kunde” nicht vollständig die Unterlagen im Jobcenter einreicht. Sobald die Unterlagen jedoch eingereicht und geprüft wurden, zahlt das Jobcenter auch rückwirkend die entsprechenden Mieten.
Wir haben dabei meist jungen Menschen direkt nach der Schule oder nach der ersten Ausbildung eine Chance auf eine Wohnung gegeben, da sie sich auf dem Wohnungsmarkt besonders schwer getan haben.
#2 Vorteil
Anspruch an Wohnung bzw. Ausstattung: Oft ist der Anspruch dieser Zielgruppe deutlich geringer als der Anspruch einer normalen Vermietung an eine angestellte Person. Warum das so ist? Durch die hohe Nachfrage am Jobmarkt kommt es meist zu einer Asymmetrie des Angebots von Wohnungen für Jobcenter Mieter. Das bedeutet Vermieter wollen auf Grund des Risikos meist keinen Jobcentermieter. Dadurch suchen solche Kandidaten meist besonders lange nach einer Wohnung. Meist sind diese Mieter mit einem einfacheren Standard zufrieden. Was ich dagegen weder richtig noch gut finde, ist die Unterlassung von Reparaturen oder Renovierungen nur mit dem Vorwand, es handele sich ja lediglich um Leistungsempfänger. Auch diese können durch Kontaktaufnahme beim Jobcenter die Leistungen kürzen oder die Du Miete mindern lassen.
Die Miete kommt noch im “alten” Monat und wird, wenn keine Probleme wie mit dem regelmäßigen Einreichen der Unterlagen entstehen, pünktlich gezahlt.
Ich möchte dich hier schon auf den Abschnitt im Anhang mit den Dokumentenvorlagen hinweisen. Der Anhang beinhaltet eine Vollmacht und eine Abtretungserklärung, die Du für Dich nutzen kannst, um den Nachteil zu einem Vorteil werden zu lassen.
Durch die Vollmacht kannst Du direkt mit dem Jobcenter kommunizieren und Auskünfte bspw. über den Bearbeitungsstand oder die Einreichung von Dokumenten erfragen und die Miete geht durch die Abtretungserklärung nicht mehr auf das Konto des Mieters, sondern direkt auf das Konto des Vermieters.
#3 Nachteil
In der Regel handelt es sich dabei meist um eine schwierigere Klientel, was bspw. auch ein ganzes Mehrfamilienhaus herunterziehen kann.
Weiterhin ist es oft ein Risikogeschäft. Warum? Es ist ein Risikogeschäft, ob der Mieter ordentlich wirtschaftet oder die Hilfe als Freifahrtschein nimmt.
Verwaltungsaufwand ist mitunter deutlich höher, da eine 3. Partei, das Jobcenter, mit involviert ist. Und wie man es leider von Ämtern kennt, sind diese nicht die schnellsten. Das bedeutet, willst Du Forderungen geltend machen oder Kontakt aufnehmen musst Du meist zum Hörer greifen und Dich in die Warteschleifen hängen. Nach ein paar Mietern oder Kontaktaufnahmen bist Du aber meist den Ansprechpartnern bekannt und diese können Dir schneller weiterhelfen. Unterschätze jedoch nicht den Verwaltungsakt.
Weiter unten habe ich Dir die Abtretungserklärung und die Vollmacht als Hilfe mitgegeben.
Es kann zu erheblichen Nachteilen für Dich kommen, wenn Du diese nicht unterschrieben bekommst. Gerade, wenn du eine Wohnung gekauft hast und die Wohnung von einem Jobcenter-Mieter bewohnt wird. Ohne die Abtretungserklärung kommt das Geld nicht auf Dein Konto, sondern kann theoretisch vom Mieter für andere Dinge ausgegeben werden, auch wenn die Zahlung zweckgebunden (nur für die Miete) gezahlt wird.
Ohne die Vollmacht hast du keine Handhabe mit dem Jobcenter zu kommunizieren und bspw. nach einem Bearbeitungsstatus zu fragen. Auch kann eine Vollmacht hilfreich sein, wenn Dein Mieter nicht oder nicht mehr mit Dir kommunizieren möchte.
Selbst bei abgetretener Miete kann es durch Sanktionen durch das Jobcenter zu Verlusten kommen.
Eine Zahlungsklage lohnt sich meist nicht, weil es bei der anderen Partei (dem Jobcenter Mieter) nichts zu holen gibt. Lediglich eine Räumungsklage ist Erfolg versprechend, jedoch musst Du dann die bis dahin entstandenen Verluste abschreiben.
Nicht alle Kosten, die in einer Wohnung oder einem Haus entstehen, werden vom Jobcenter auch berücksichtigt bzw. gezahlt. Als Kosten der Unterkunft gelten hier nur klassische Betriebs- und Heizkosten. Aber Achtung, wer denkt, das Jobcenter übernimmt Nebenkosten in jedweder Höhe, irrt sich. Mehr dazu findest Du hier. Insbesondere werden Nebenkosten und verbrauchsabhängige Größen nur bis zum Bundesdurchschnitt bezahlt. Das bedeutet, verbraucht ein Empfänger mehr als dieser Durchschnitt, bleibst Du theoretisch auf Nachzahlungen sitzen. Bisher haben wir diese Erfahrung nicht gemacht, von befreundeten Investoren haben wir diesen Erfahrungsbericht aber der Vollständigkeit halber mit aufgenommen.
#4 Tipps & Tricks
Bei Einzug:
Unterschreibe nicht direkt am ersten Tag nach der Besichtigung den Mietvertrag. Es ist nämlich nicht gesagt, dass das Amt dann die Kosten in voller Höhe übernimmt. Ohne Angemessenheitsprüfung keine Zusage. Erst nach Zusage durch das Jobcenter einen Mietvertrag mit einem Jobcenter-Mieter unterschreiben.
Hinweis: Ein Jobcenter-Mieter kann nicht nur zu Beginn des Monats, sondern immer auch unterhalb des Monats in eine Wohnung einziehen und der Mietvertrag ist rechtsgültig.
Was viele nicht wissen: Dein Mieter hat einen Anspruch auf Erstausstattung der Wohnung. Die Wohnung muss also nicht von Dir komplett neu möbliert werden. Du solltest nicht zu viele Elektrogeräte mit vermieten. Denn häufig sind diese Störungs- oder Reparaturanfällig. Nutze die Möglichkeiten, die das Jobcenter Deinem Mieter und Dir bietet.
Lass Dir auch den Kontakt des Vorvermieters geben. Das solltest Du generell auch vor jeder anderen Vermietung tun, Du erfährst bei diesem hautnah etwas zum Verbrauch, Umgang mit Reparaturen und dem Antwortverhalten des Mieters.
Solltest Du einmal angerufen werden, sei auskunftsfreudig – der Vermieter wird es Dir danken und beim nächsten Mal auch weiterhelfen. Wir Vermieter müssen schließlich zusammenhalten.
Mietvertrag enthält Klausel zur Direktzahlung an Vermieter,
Diese Klausel solltest Du zwar mit aufnehmen. Das kann aber auch in der Praxis zu Problemen führen. Die direkte Abtretung kann vom Leistungsempfänger nämlich jederzeit widerrufen werden und dadurch kann er, auch wenn es sich um zweckgebundene Leistungen handelt, diese für andere Dinge des täglichen Bedarfs ausgeben.
Es ist essentiell, durchzusetzen, dass Du die Miete direkt auf Dein Konto vom Jobcenter bezahlt bekommst. Ist das Geld nämlich erst einmal ausgegeben, kannst Du das Geld für Dich abschreiben. Eine Pfändung bei Hartz IV Empfänger gestaltet sich meist schwierig bis unmöglich, da in diesem Personenkreis nichts zu holen ist.
Eine weitere Möglichkeit ist die Schweigepflichtentbindung oder Vollmacht zur Entgegennahme von Dokumenten oder Auskunft bspw. über den Stand der Einreichung und Bearbeitung von Dokumenten.
Denn hast Du einmal ein Problem und rufst bei dem betreffenden Jobcenter an, wirst Du schnell feststellen, dass das Jobcenter Dir als Vermieter gegenüber nicht sehr auskunftsfreudig ist und sich auf den Datenschutz beruft. Dem kannst Du mit o. g. Dokumenten vorbeugen. Unseren gängigen Passus einer Jobcenter-Kunden-Vollmacht habe ich Dir im Anhang beigefügt.
Diese hilft auch, wenn die Kontaktaufnahme zu Deinem Mieter sich schwierig gestaltet, bspw. auf Grund von Sprachbarrieren oder schlichtweg mangels Kontakt. Er muss sich regelmäßig bei seinem Betreuer melden und Unterlagen einreichen, daher kannst Du meist über den Betreuer auch eine Kontaktaufnahme einleiten.
Achtung: Bei Bürgschaften von Freunden oder Bekannten des Leistungsempfängers – aktueller Gehaltsnachweis immer mitsenden lassen, auch einen Kontoauszug, der bspw. ein Barvermögen nachweist.
Während der Mietzeit:
§ 22 Abs. 7 SGB II legt fest, dass im Fall von Mietrückständen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, die Miete in Zukunft vom Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt werden soll. Dies erfolgt im Notfall auch gegen den Willen des Leistungsempfängers und ist per Verwaltungsakt – also in Form eines Änderungsbescheides – dem Leistungsempfänger bekannt zu geben.
Auch eine Mieterhöhung lässt sich durchsetzen. Problematisch ist nur, dass wenn die ortsübliche Obergrenze überschritten wird, das Jobcenter meist nur 6 Monate noch diese erhöhte Miete zahlt. Danach wird dann nur noch bis zur ortsüblichen Höchstgrenze gezahlt und der Mieter muss vom Hartz-IV-Regelsatz den Rest nachschießen.
Bei Auszug:
Wichtig: Geld der Kaution nicht an den Mieter zurückschicken, sondern immer nur direkt an das Jobcenter. Zur Überweisung wirst Du per Schreiben aufgefordert. Du verwaltest das Geld der Stadt in diesem Falle nur treuhänderisch und kannst ggf. Ansprüche geltend machen.
#5 Fazit
Die Vermietung an Leistungsempfänger stellt einen Spezialfall dar, den man für sich nutzen kann oder aber man schließt von vornherein, bspw. Aufgrund schlechter Erfahrung Kandidaten, welche Ihre Miete vom Amt bezahlt bekommen, aus.
Dieser Artikel soll vor allem aufklären und auf Fallstricke hinweisen und mitunter dazu führen, dass Du als Vermieter weniger skeptisch Leistungsempfängern gegenüber stehst, da es nicht nur Risiken, sondern auch vermehrt Chancen gibt.
Ein gutes Video mit einer noch etwas skeptischen Haltung von Erol Narin (Anticoach).
Wichtig ist es im Vorfeld Mietangebotsbescheinigung korrekt zu befüllen und die schriftliche Bestätigung abzuwarten.
Die Vollmacht (nutze dafür gerne die beigefügte Formulierungsempfehlung) gegenüber dem Jobcenter oder Entbindung der Verschwiegenheitspflicht sollte als Bedingung für die Vermietung kommuniziert und im Mietvertrag festgehalten werden. Und auch wenn Du einmal ein Objekt mit einer Mietpartei welche Leistungen empfangen kaufst, lass noch vom Verkäufer entsprechende Unterlagen ausfüllen oder rege direkt im Verkaufsgespräch Vollmacht und Abtretung der Mietzahlung auf das Vermieterkonto an. Oft wissen Vermieter nicht, was alles möglich ist, um die Gefahr, dass das Geld auf einmal für andere Dinge ausgegeben wurde, zu minimieren.
Achte proaktiv auf die Nebenkosten und die Abrechnung, eine saubere Abrechnung und Nachweisführung ist für die Erstattung von Nebenkostennachzahlungen verpflichtend und wird auch vom Jobcenter angefordert.
Nutze die angebotene Mietkaution und auch die Möglichkeit der Erstausstattung der Wohnung, indem Du Deinen Mieter dabei unterstützt, bzw. die Beantragung ihm empfiehlst.
#6 Anhang
#6.1 Beispielformulierung Vollmacht Jobcenter:
“Hiermit bevollmächtige ich, Herr XYY als Vollmachtgeber, Vermieter XY als Vollmachtnehmer zum Abschluss folgenden Rechtsgeschäfts:
– Entgegenahme von Unterlagen und Ausfertigungen des Jobcenters
– Auskunftsanfragen beim Jobcenter (bspw. über den Bearbeitungsstand der Unterlagen, Schweigepflichtsentbindung)
– Entgegennahme von Listen offener Dokumente, Unterlagen oder Formulare des Jobcenters
Ich erkläre hiermit, dass der Vollmachtnehmer befugt ist, alle im Zusammenhang mit o.g. Rechtsgeschäft erforderlichen und zweckmäßigen Handlungen vorzunehmen und Erklärungen vor Behörden und Privatpersonen abzugeben. Des Weiteren ist der Vollmachtnehmer zur Entgegenahme von Unterlagen berechtigt.
Der Vollmachtnehmer ist außerdem berechtigt, Unterbevollmächtigungen zu bestellen.
Die vorliegende Vollmacht ist zeitlich unbefristet. Die Vollmacht erlischt nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers, sondern durch den Widerruf des Vollmachtgebers oder seinen Erben.”
Datum, Unterschrift Mieter
Datum, Unterschrift Vermieter
Muster Abtretungserklärung Miete Jobcenter:
\6.2 Mietbescheinigung oder Wohnungsangebot Stadt Mannheim
