Eine Rücklage zu bilden ist essentiell für Immobilieninvestoren oder Kapitalanleger.
Kennst Du das, wenn Du wieder den Sanitär Handwerker rufen musst, weil „ungeplant“ etwas kaputt gegangen ist? Oder die Rechnung für den Handwerksservice höher ausfällt als Du gedacht hast? Oder Du absolut „unerwartet“ nach x Jahren einen Bescheid über eine Steuernachzahlung bekommst? Der Immobilienkauf, den Du getätigt hast, ist teurer als kalkuliert? Was ist, wenn in der Wohnung die Waschmaschine kaputt geht und Du völlig „ungeplant“ eine neue besorgen musst? Das Laminat in Deiner Wohnung ist nach dem 5. Mieterwechsel innerhalb von 2 Jahren nicht mehr das Tollste und muss eigentlich ausgetauscht werden, damit Du die (hohe) Miete rechtfertigen kannst?
Das alles sind „unerwartete“ Kosten für eine Reparatur, Ersatzbeschaffung oder einem Neukauf.
Du fürchtest Dich davor, dass ein Mieter auszieht und das Bad renoviert oder der Boden ausgetauscht werden muss?
Eigentlich ist unter Kaufmann aber auch unter Immobilieninvestoren das Zitat geläufig “Klagen ist des Kaufmanns Gruß”, weil man immer über etwas klagen kann. Dieses Jahr die Zinsen, die Energiepreise, die Baukosten und vieles mehr. Der Artikel soll das Jammern und Klagen reduzieren und dir helfen resilienter gegen unvorhergesehenes zu werden. Du solltest also eine immobilienbezogene Rücklage bilden.
Denkanstoß für diesen Artikel war die Lektüre des Blogartikels eines Blogger Kollegen, der Finanznomade.
Der Artikel handelt dabei vorrangig von ungeplanten privaten Ausgaben, die man in “geplante ungeplante Ausgaben” umwandelt.
Diesen Aspekt habe ich, weil ich die Art der Herangehensweise sehr treffend gefunden habe, auf das Immobiliengeschäft übertragen.
Was ist der Unterschied zwischen Rücklage bilden und Rückstellungen bilden?
Mehr zum Unterschied von Rücklagen und Rückstellungen findest Du hier: Vertiefung Rechnungswesen. Ich verwende die Begriffe in diesem Beitrag der Einfachheit halber synonym.
Im Folgenden zeige ich Dir wie man ungeplante Ausgaben zu geplanten Ausgaben macht, Rückstellungen oder Rücklagen bildet und einen guten Rücklagenbetrag für sich selbst ermittelt. Dabei ziehe ich vergleich zu unserem eigenen Rücklagenkonto und unserer Rückstellungsstrategie. Schließlich zeige ich Vorteile auf und beschreibe einen Nachteil des Aufbaus einer Rückstellung.
Inhaltsverzeichnis
#1 Was sind geplante ungeplante Ausgaben?
#3 Nachteile – Gebundenes Kapital
#4 Unsere Rücklagen-Konzept & private Rücklagen-Konzepte
Steuerrücklagen, Instandhaltungsrücklagen, Sonstige Rücklagen, kurzfristige Rückstellungen
#1 Was sind geplante ungeplante Ausgaben und wie funktioniert das?
Bestimmt merkst Du schon, worauf ich hinaus will. Das Leben ist voller Ausgaben, die auf den ersten Blick zufällig, unerwartet und ungeplant auftreten. Aber ist das wirklich so? Kann man diese Kosten nicht abschätzen bzw. quantifizieren und schon in die Budgetplanung mit aufnehmen? Kann man somit ungeplante Ausgaben zu geplanten machen?
Für unsere Immobilien Ausgabenkategorien nehmen wir uns zum Beispiel die unterschiedlichen “ungeplanten Ausgaben” aus der Vergangenheit vor. Oder wir überlegen uns, welche ungeplanten Ausgaben dort auftreten können und nach wievielen Jahren wir einen Ersatz beschaffen oder eine Reparatur beauftragen müssen und wie teuer diese uns zu stehen bekommt. Daraus versuchen wir einen monatlichen Betrag pro Wohnung bzw. pro Quadratmeter vermietbare Fläche abzuleiten.
Fangen wir bspw. mit einer Küche an: Wir nehmen an, dass die Küche 10 Jahre lang nutzbar ist, bei guter Pflege sind sogar deutlich längere Nutzungszeiträume vorstellbar. Im nächsten Schritt recherchieren wir, was eine neue Küche kosten würde. Der Einfachheit halber rechnen wir mit 3.000€ für eine kleine Küche (zum Beispiel Pantryküche bzw. kleine Küchenzeile). Damit es eine konservative Rechnung wird, gehen wir davon aus, dass die Küche nur noch in den Sperrmüll wandert und nicht mehr verkauft werden kann. (Hast Du andere Erfahrungen mit 10 Jahre alten Küchen gemacht, dann kannst Du ggf. einen (noch) realistischen Verkaufspreis ansetzen).
Die Beispielrechnung lautet dann wie folgt:
Küche Neukauf: 10.000 € (Kaufpreis) – 0 € (Verkaufserlös) : (10 Jahre x 12 Monate) = 83,33 € / Monat
Jetzt überlegen wir noch, was wir an Service und Reparaturen jährlich ausgeben und teilen die Summe durch 12 Monate. Damit ist eine Ausgaben spezifische Rücklage gebildet.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage für Immobilien sein?
Ein einfaches Beispiel für eine 83 qm Wohnung:
Wohnung 1: 83 qm x 0,75 € = 41,50 € pro Monat
Diesen Wert solltest Du ungeachtet der Instandhaltungsrücklagen für das gesamte Objekt zurücklegen.
Diese Rechnung führen wir dann ebenfalls für andere Gegenstände oder Gewerke durch. Am Schluss richten wir einen Dauerauftrag auf ein separates Konto mit genau jener Summe ein, die wir berechnet haben. Das dort gesammelte Geld darf dann nur für die geplanten Zwecke und nicht für irgendwelche anderen Ausgaben verwendet werden. Ich persönlich nenne dieses Konto: Rücklagenkonto. Du kannst meist beliebig viele Unterkonten anlegen um so getrennt für jede Wohnung eine Rücklage zu bilden.
#2 Vorteile – Welchen Vorteil bietet solch ein Rücklagenkonzept für Dich als Vermieter, Kapitalanleger oder Investor?
Im Wesentlichen lassen sich die Vorteile auf 3 Punkte aufteilen: Planbarkeit, Vergleichbarkeit, Kostenübersicht. Dadurch, dass Du vermeintlich ungeplante Kosten durch eine Abschätzung in monatliche Zahlungen abschichtest und diese auf einem separaten Konto sammelst, machst Du diese Ausgaben zwar nicht direkt planbar, aber zumindest ist im Durchschnitt der Fälle die erforderliche Geldsumme schon vorhanden. Du kommst dadurch also nicht mehr direkt in Bedrängnis, wie Du solche ungeplanten Ausgaben finanzieren kannst oder musst.
Durch diese Vorgehensweise kannst Du verschiedene Optionen bei Ausgaben vergleichen. Zum Beispiel könntest Du vor der Wahl stehen, welche Renovierung Du durchführen musst. Sanierungsvariante 1 ist zwar erstmal günstiger, aber dafür hat die Wohnung eine wesentlich geringeren Wiederverkaufswert, niedrigere Miete und muss früher renoviert werden als Variante 2. Variante 2 ist dafür im Einkauf viel teurer und dauert länger. Trotzdem kann es durchaus sein, dass Variante 2 über die gesamte Laufzeit günstiger ist. Dies erfährst Du jedoch erst, wenn Du Dir die Zahlen genauer anschaust.
Wie bilde ich eine Rücklage am sinnvollsten?
Wenn Du Deine Kosten schon vorher kalkuliert und Geld dafür zurückgelegt hast, kannst Du auch ganz exakt ausrechnen, wie hoch Deine Instandhaltungskosten wirklich sind. Denn eine Sonderausgabe für eine Reparatur oder Renovierung von zum Beispiel 1.200 € im Jahr bedeutet einfach 100 € / Monat höhere Durchschnittskosten. Viele vergessen aber solche Ausgaben mitzurechnen und sind am Ende des Jahres dann erstaunt, wie viel Geld sie ausgegeben haben.
#3 Nachteile
Ein wesentlicher Nachteil der Rücklagen ist, dass das Geld, was für sie zurückgestellt wird, auf der Bank herum liegt und nicht für Dich arbeiten kann. Kurz gesagt: Rücklagen sind gebundenes Kapital!
Ein Tipp: Löse Rücklagen oder Rückstellungen bei Zeiten auf. Ein weiterer Aspekt kann sein, die Höhe der Rücklagen oder Rückstellungen zu deckeln. Meist fallen nicht alle Küchen in allen Wohnungen gleichzeitig aus und Du benötigst nicht 40.000€ Rückstellungen für den Austausch von Küchen. Gleiches gilt für Reparaturen, wenn die Rücklagen bezogen auf den Immobilienbestand ein erträgliches Maß erreicht haben. Bei Letzterem lohnt es sich aus meiner Sicht, die Rücklagen auf den errechneten Maximalbetrag zu begrenzen. Dabei kommt es aber auch viel auf Deine Risikoneigung an. Einige fühlen sich mit 100.000€ auf dem Bankkonto wohler, anderen genügen 30-50.000€.
#4 Unser Rücklagen-Konzept & private Rücklagen-Konzepte
Steuerrücklagen, Instandhaltungsrücklagen, sonstige Rücklagen, kurzfristige Rückstellungen
Für Dich vielleicht auch interessant ist, wie wir bei unseren Immobilien mit dem Thema „Rücklagen bilden“ umgehen.
Wir erstellen für unsere Immobilien quartalsweise eine Art Vermögensaufstellung bzw- gegenüberstellung. Optisch gleicht diese Aufstellung einer Bilanz, wobei unsere Aufstellung deutlich schlanker ist und einige Besonderheiten aufweist (auf die ich in diesem Blog auf Grund er Länge nicht näher eingehen möchte).
Wichtig für mich ist in diesem Zusammenhang der Punkt “Rückstellungen”. Dort sind all jene Positionen aufgelistet, die wir als Rückstellungen für Unvorhergesehenes bilden. Eine Position ist eine “Steuernachzahlung”, die einen ggf. sehr unverhofft treffen kann. Daher solltest Du stets im aktuellen Jahr bereits für das darauffolgende Jahr vorsorgen bzw. eine Prognose abgeben.
Die Steuerlast kannst Du dadurch nicht reduzieren, jedoch kannst Du vermeiden, dass Du in Zahlungsverzug kommst oder zu wenig “flüssige Mittel” hast.
Ein paar Tipps, wie Du Deine Immobiliensteuerlast senken kannst, bekommst Du im Beitrag “5 Dinge, die ich schon immer gerne über Immobilien und Steuern gewusst hätte”.
Auch der Punkt “Höhe des Bankkontos” ist von nicht zu unterschätzender Bedeutung. Zum Beispiel werde ich skeptisch, wenn nach einem gewissen Zeitraum (bspw. einem Jahr) – trotz zusätzlicher monatlicher Einzahlungen – kein positiver Anstieg festzustellen ist. Dies ist dann ein Beleg dafür, dass die monatlichen Überschüsse augenscheinlich für Unvorhergesehenes aufgebraucht werden.
Deshalb sind wir dazu übergegangen und schreiben alle Instandhaltungsausgaben inkl. Lohn, Material und Umsatzsteuer separat auf und tracken diesen Wert auf monatlicher Basis über das Jahr verteilt. Dadurch bekommen wir einen genauen Überblick, welche Ausgaben über das Jahr angefallen sind. Diesen Wert nutzen wir, um unsere Instandhaltungsrücklagen zu präzisieren. Folglich erhältst Du bereits nach zwei Jahren einen Rücklagenwert, den Du folglich auf den Quadratmeter vermietbarer Fläche ermitteln kannst und bei Bedarf jederzeit präzisieren kannst. Achtung: Diesen Wert solltest Du bei jedem zusätzlichen Immobilienerwerb anpassen bzw. erhöhen.
Durch diese Systematik werden die ungeplanten Instandhaltungsausgaben zu geplanten Rücklagen, die im laufenden Betrieb verbraucht werden können. Gleichzeitig baust Du für größere Sanierungsvorhaben wie Renovierung eines Bades oder Austausch einer Küche einen Betrag auf, den Du dann zum Stichtag frei verfügbar auf dem Bankkonto hast.
Sollte es aus Deinem Miet-Cashlow heraus nicht möglich sein, einen Betrag für Rücklagen oder ungeplante Ausgaben zurückzulegen, rate ich Dir, den Betrag aus eigenen Mitteln anzusparen. Ansonsten kommt das “böse Erwachen” im Falle einer Renovierung oder ungeplanten Reparatur und stellt Dich privat vor (finanziellen) Herausforderungen. Mittel- und langfristig sollte Dein Ziel bei einem Immobilieninvestment stets sein, dass die Immobilie einen entsprechenden Puffer neben den Bewirtschaftungskosten für ungeplante Ausgaben oder Rücklagen zulässt.
Tipp: Die gebildeten Rücklagen für Renovierungs- und Reparaturkosten können dann nach Kostenanfall auch wieder steuerlich abgesetzt werden. Also ist das Bilden und Nutzen von gebildeten Rücklagen gleichzeitig eine Möglichkeit die Steuerzahlungen zu reduzieren.
#5 Fazit
Mit der Investition von ein paar wenigen Stunden kannst Du „ungeplante“ Ausgaben sehr einfach in geplante Ausgaben umwandeln und Deine Sicherheit erhöhen. Damit erhöhst Du die Planbarkeit, schaffst Dir selbst Vergleichbarkeit und hast jederzeit einen Überblick über Deine wahren Kosten. Gleichzeitig stärkst Du mental Deine Gelassenheit und ungeplante Ausgaben und Kosten treffen Dich weniger.
Wie sieht es bei Dir aus? Kannst Du von Deinen Mieteinnahmen eine Rücklage bilden?
Hast Du schon Rücklagen oder ist dieser Artikel ein Denkanstoß für Dich? Gerade zwischen den Jahren, wenn das Alltags Geschehen etwas zu Ruhe kommt, solltest Du die Ruhe nutzen, um Deine Ausgabenseite zu planen bzw. “abzusichern”. Mögliche Fragen, die Du Dir dabei stellen solltest sind: Reicht meine Rücklagenhöhe noch aus? Habe ich ein Rücklagenkonto eingerichtet, auf welches ich jederzeit für notwendige Reparaturen zugreifen kann? Passt die Höhe der Rücklagen noch zu meiner Strategie bzw. zu meinem aktuellen Immobilienportfolio?
