Der Weg zum Privatier durch Immobilien?
In diesem Beitrag möchte ich mich mit dem Thema Privatier beschäftigen. Worum geht es dabei? Was ist eigentlich ein Privatier und was bedeutet es für Dich Privatier werden zu wollen? Wie gehe ich mit dem Thema finanzielle Unabhängigkeit und finanzielle Freiheit um und was sind mögliche Schritte, um dieses Ziel zu Erreichen.
“Als Privatier gilt demnach, wer seinen Lebensunterhalt überwiegend aus eigenem Vermögen bestreitet, also etwa aus Ersparnissen, Zinsen, Mieteinkünften oder Verpachtung. 6000 der Privatiers in Deutschland waren 2018 unter 18 Jahre alt.”
manager-magazin 02.09.2019, 10.34 Uhr
Nach Studieren des Artikel wird deutlich, dass beim “Privatier sein bzw. werden” ein klarer Fokus auf dem möglichen Investmentvehikel Immobilie liegt. Ich möchte Dir dabei zeigen, wie und warum sich Immobilien dazu eignen Privatiere hervorzubringen. Doch bevor ich tiefer in die Materie einsteige, definieren wir doch noch kurz gemeinsam, was genau ein Privatier ist. Gemäß Wikipedia sind es “Menschen, die finanziell so gut gestellt sind, dass sie nicht darauf angewiesen sind, zu Deckung ihrer materiellen Bedürfnisse einer Erwerbstätigkeit nachzugehen.” Demnach geht es darum seinen Lebensunterhalt aus Einnahmequellen zu decken, ohne seine Zeit bei einem „9 to 5“-Job gegen Geld zu tauschen. Dafür eignen sich beispielsweise Zinsen, Unternehmensanteile, Aktien, Beteiligung und Immobilien.
Inhaltsverzeichnis
#1 Der Mensch und die Erwerbsarbeit
#2 Irrwege oder „warum das schnelle Geld“ nicht des Rätsels Lösung sein kann
Der Mensch und die Erwerbsarbeit:
Seit ich denken kann bewundere ich Menschen, die sich ohne Furcht durch die Welt bewegen, nicht aber weil sie naiv oder gutgläubig sind, sondern weil sie das schwere Joch der finanziellen Unfreiheit hinter sich gelassen haben. Erfolgreiche Menschen, die es sich durch harte Arbeit über einen gewissen Zeitraum erarbeitet haben keiner Erwerbsarbeit zur Deckung ihrer materiellen Bedürfnisse mehr nachzugehen. Ein wie ich finde, sehr erstrebenswertes Ziel für jeden Menschen.
Die Gedanken wie so etwas gelingt, beschäftigt denke ich viele Menschen vor Allem im jugendlichen Alter, wo der Drang nach unendlicher Freiheit und Ansteuern von neuen Abenteuern uferlos zu sein scheint. Die ersten Berührungspunkte mit Geld, finanziellen Sorgen beginnen oft mit dem Beginn eines eigenen Lebensunterhalts.
Darauf, dass es ein Leben jenseits dieser Sorgen geben kann brachte mich jedoch zum ersten Mal mein Professor im Alter von 19 Jahren. Ein Mann in den 50ern mit Witz und einem hervorragenden Intellekt. Zwar lernen wir früh “über Geld spricht man nicht”, doch wie sollst Du investieren und sparen lernen ohne konkrete Vorbilder oder Beispiele?
Er brachte es fertig, dass ich mehr und mehr darüber nachdachte, wie es möglich sein kann ein Leben zu führen, für deren Lebensunterhalt ich nicht länger arbeiten gehen muss, sondern das Einkommen aus meinen Investitionen genügt. Er selbst besaß einige Wohnungen, welche er mit Freunden über die Jahre erworben hatte. Dadurch tauchte ich ein in die Welt eines Privatiers und wollte schnell die Grundsteine für meinen eigenen Weg dorthin legen.
Um an diesen Punkt zu kommen, ist es notwendig sich mit verschiedenen Investmentmöglichkeiten und deren Risiken auseinanderzusetzen, die einem dazu helfen ein Vermögen “schnell” zu bilden und den Grundstock für das Privatier-Dasein legen.
Während des Wegs, der für mich bisher noch andauert, gibt es noch viel zu lernen, insbesondere darüber was man mit der “gewonnenen” Zeit anfängt. Denn ist nicht viel mehr der Weg das Ziel? Ein Leben ohne Hamsterrad, wie es oft so schön heißt, sei nicht erstrebenswert, aber begeben wir uns nicht immer nur in ein neues Hamsterrad? Hier muss ein jeder selbst für sich identifizieren, ob und wie der Weg zum Privatier der Richtige ist.
Irrwege oder “warum das schnelle Geld” nicht des Rätsels Lösung sein kann
Vor allem in der heutigen Zeit, aber auch schon früher zu Beginn der Jahrtausendwende locken zahlreiche Coaches damit Dich zu vermeintlich schnellem Reichtum zu führen. Natürlich ist es möglich mit Immobilien in kürzester Zeit beträchtliche (Fremdkapital gehebelte) Portfolios aufzubauen, aber das ist dann entweder mit einem noch viel höherem Risiko oder mit sehr viel Arbeit verbunden – und selbst dann ist ein Großteil des angesammelten Vermögens auf das Gutdünken der Bank angewiesen.
Auch wenn es ein alter Hut ist: Wenn jemand die Gans mit den goldenen Eiern gefunden hätte, würde er Dir diese nicht verkaufen. Ich persönlich habe festgestellt, dass es mittlerweile auf den gängigen Plattformen so viel Wissen und Ratgeber gibt, dass Du lediglich das Wissen anwenden und für Dich neu strukturieren musst. Auch das macht Erfolg aus: Lernen, ausprobieren, feststellen was gut oder nicht so gut lief, neues dazu lernen und wieder ausprobieren. Ein immer wiederkehrender Zyklus.
Deshalb solltest Du Dir, bevor Du Dich auf diesen Weg begibst, einen konkreten Plan ausarbeiten. Ein Plan oder auch Strategie kann wie folgt ermittelt werden:
Wie viel Geld benötige ich zum Leben?
1.700€ (nach Steuern)
Wie viel Geld möchte ich einmal zum Leben haben?
2.500€ (nach Steuern)
Unter welchen Prämissen (Zinsen, Kosten, Risiko, Renditen) erreiche ich diesen Betrag (jährlich/monatlich)?
2.500€*12 Monate = 30.000€
x * 0,03 = 30.000€
x = 1.000.000€
Entsprechend der jeweiligen Anlageklasse muss hier noch der Steuerzuschlag vorgehalten werden. Für Aktien und Dividenden ca. 25%, entsprechend mehr für private Immobilieninvestments. Auch hier gibt es Möglichkeiten diese steuerlichen Sachverhalte zu optimieren.
Welcher Betrag ist dafür notwendig, bei einer konservativ kalkulierten Rendite, diese Überschüsse zu erzielen?
langfristig ca. 3,00% Rendite p.a. (nach Kosten und Steuern)
Welche Möglichkeiten bestehen um Einnahmen zu generieren?
Immobilien (Garagen, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen), Aktien, Selbständigkeit, Nebenjobs, etc.
Wie schaffe ich es diesen Betrag zu erreichen (sparen, investieren, reinvestieren, etc.)?
Es ist sinnvoll sich monatliche oder jährliche finanzielle Ziele zu stecken, die als Teil zu dem großen Ganzen beitragen. Hierfür kann es auch wichtig sein, sich die Macht des Zinseszinses sich Jahr für Jahr vor Augen zu führen.
Privatier durch Immobilien
Wieso ist aber nun ein Immobilieninvestment ideal für den Aufbau eines Vermögens? Ganz einfach: Seit der Erfindung von Banken, Krediten und kreditgehebelten Investments liegt die Basis eines solchen Investments daran, dass beispielsweise eine Person (Unternehmer) ein Darlehen aufnimmt, um eine Idee (Geschäft, Dienstleistung, Immobilie, etc.) zu finanzieren. Diese Idee bringt ihm dann höhere Erträge, als die Darlehenskosten, wodurch er schlussendlich einen Gewinn erzielt.
Vermögensaufbau mit Immobilien:
Dieses Phänomen macht sich der Immobilieninvestor genauso zu Nutze. Ein Investor nimmt einen Kredit in Höhe von 80.000€ bei einer Bank auf, um eine Eigentumswohnung für einen Kaufpreis von 100.000€ zu kaufen. Aus diesem Investment erhält er jährlich einen Mietzins in Höhe von 5.000€. Das Darlehen kostet ihn dagegen nur 1.500€ an Darlehenszinsen. Dadurch hat er unter dem Strich einen Gewinn von 3.500€ erzielt. Einen Teil davon muss er nutzen, um das Darlehen bei der Bank zu tilgen. Einen anderen Teil hingegen erhält er jeden Monat bar auf sein Konto.
Ist der Kredit einmal abbezahlt, reduzieren sich faktisch diese Darlehenszinsen auf 0€. Auch die Tilgung sinkt dann auf 0€, sodass jährlich ein Gewinn von 5.000€ zu buche schlägt. Hierfür musste der Unternehmer nur 20.000€ Eigenkapital (Differenz aus 100.000€ Kaufpreis und 80.000€ Kredit aufwenden).
Dadurch, dass sich das Investment aufgrund der Mieteinnahmen selbst trägt, kann er über die Jahre ein Vermögen von rd. 100.000€ aufbauen ohne einen Cent aus seiner Tasche zuschießen zu müssen.
Dies funktioniert so ideal natürlich nicht immer, doch gibt es zahlreiche Beispiele, wo aufgrund von Wertsteigerungen und Aufwertungen (in Form von Investitionen/Renovierungen) der Wert dieser Immobilie noch gesteigert werden kann und so der Verkaufspreis am Ende der Haltedauer zusätzlich steigt.
Zu beachten ist nur, dass – wie der Begriff Immobilie schon vermuten lässt – die Assetklasse sehr immobil, also nicht nur nicht mobil bzw. beweglich, sondern auch nicht fungibel, d.h. schwerlich (kurzfristig) handelbar ist. Auch wenn die Nachfrage nach Immobilien an gewissen Standorten sehr groß ist, gilt es einen optimalen Preis für eine Immobilie beim Kauf herauszuholen. Dadurch ist ein längeres Verkauf-Prozedere meist unabdingbar. Es gibt aber auch Alternativen um in Immobilien zu investieren, dazu habe ich einen eigenen Blog-Beitrag geschrieben.
Durch die günstigen Zinsen sind zwar die Wohnungen und Quadratmeterpreise insbesondere in den Städten gestiegen, dennoch ist die Nachfrage nach Wohnraum konsequent vorhanden. Durch die Möglichkeit die Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilie dann noch an einen Sondereigentumsverwalter abgeben zu lassen, erhöht sich die Passivität dieser Anlageform noch einmal außerordentlich und ermöglicht es dem Privatier-Dasein ohne Störungen frönen zu können. Des Weiteren ermöglichen sie es während der aktiven Phase des Lebens als Privatier durch die Reduzierung des Einkommens aus Erwerbsarbeit einen steuerlich begünstigenden Effekt (zumindest bei privat gehaltenen Immobilieninvestments).
Was versteht man unter finanziell unabhängig?
Finanziell unabhängig meint dabei, durch passive Einnahmen (wie Mieten, Dividenden oder Zinsen) seine Lebenshaltungskosten decken zu können, ohne auf einen Angestelltenjob oder den Staat oder andere Einnahmen angewiesen zu sein. Unabhängig kann man also schon sein, wenn man aus den Kapitaleinnahmen seine Fixkosten tragen kann.
Unabhängig ist man dann dadurch, dass man nicht mehr auf den Angestelltenjob angewiesen ist und den Job nicht mehr zum Decken seiner Kosten ausüben muss.
Die Unterscheidung und Definition zur finanziellen Freiheit ist dabei fließend. Eine Definition per Lehrbuch gibt es nicht.
Was versteht man unter finanziell frei?
Finanziell frei ist, anders als finanziell unabhängig, erst möglich, wenn man durch die passiven Einnahmen seinen Lebensstandard halten oder verbessern kann. Dabei wird nach Möglichkeit das eingesetzte Kapital für die Erzielung dieser passiven Einnahmen nicht aufgebraucht, sondern vermehrt sich. Es ist also eine Stufe oberhalb der finanziellen Unabhängigkeit und erlaubt die “freie Entscheidung” bspw. darüber einen Job ausüben zu müssen oder nicht.
Wie im vorangegangenen Absatz ist die Unterscheidung gegenüber der finanziellen Unabhängigkeit fließend.
Der Weg ist das Ziel
Zahlreiche Menschen haben es sich durch geschickte Immobilieninvestitionen ermöglicht ein Leben ohne Erwerbsarbeit zu bestreiten. Natürlich gehört zum Schaffen der Voraussetzungen ein bestimmter, konsequenter Weg, welcher auch mit Risiken behaftet ist. Jedoch kommt Rendite von Risiko! Bei den meisten Assetklassen ist zwar durch Diversifizierung eine bessere Risikoverteilung durchaus möglich, jedoch können gewisse Anlageklassen bezogene Risiken nicht ganz wegdiskutiert werden.
Abschließend sei noch einmal festzuhalten, dass es in der jüngeren Vergangenheit durchaus on vogue war auch als schwerreicher Familienunternehmer noch im hohen Alter täglich ins Büro zu gehen. Diese Neudefinition der Erwerbsarbeit führte dazu, dass es nicht mehr als besonders schick galt, ein Leben aus Kapitaleinnahmen allein zu bestreiten.
Vor einigen Jahrzehnten war das noch ganz anders und an einem solchen Leben ist auch nichts verwerfliches. So kannst Du Dich – solltest Du das nötige Kleingeld beisammen haben – in das Gemeinwohl oder die Gesellschaft einbringen oder zeitaufwendigen Hobbys frönen, wie beispielsweise das Bereisen von verschiedenen Ländern der Welt. Auch wenn du das zu Lebzeiten angehäufte Vermögen in die nächste Generation bringen willst sei das wohlüberlegt. Tipps zum Vermögensübertrag haben wir in diesem Beitrag zusammengestellt.
Du solltest jedoch einen klaren Plan für “danach” – das Leben nach der Erwerbsarbeit – parat haben. Sonst geht es Dir ggf. wie unzähligen Rentnern, welche durch den Eintritt in den Ruhestand in ein tiefes Loch gerissen werden. Vielleicht ist eine täglich Beschäftigung und möge Sie auch noch so stupide und belanglos sein, als gesellschaftlicher Kitt nicht zu unterschätzen?
