Die Angst insbesondere bei “Erstinvestoren”, dass bei einem neu erworbene Objekt etwas passiert, ist oft groß. 

So ist es auch uns in der Anfangszeit passiert, dass nach Erstbezug einer optisch renovierten Wohnung es zu einem Wasserschaden gekommen ist. Auch wenn es nervenaufreibend für uns gewesen ist, konnten wir rasch klären, dass der Schaden durch die Steigleitungen, also durch Gemeinschaftseigentum entstanden ist. Somit hat sich die Hausverwaltung direkt darum gekümmert, dass der Schaden von der Versicherung reguliert wird. Daher an dieser Stelle schon einmal einen wichtigen Hinweis: Wenn es Wasserschäden gibt, die bspw. durch das Gemeinschaftseigentum (wie bspw. Steigleitungen) verursacht wurden, werden diese Schäden i.d.R. von der Versicherung reguliert. In diesem Fall bedarf es dann nur einer Rücksprache mit der Hausverwaltung und / oder dem Versicherer.

Etwas komplexer wird es dagegen, wenn das Verschulden bspw. durch einen renovierenden Handwerker durchgeführt wird. Oft ist die Beauftragung eines “Wald- und Wiesen”-Handwerkers der gewählte Weg. Die Bezahlung eines Handwerksbetriebes macht sich in der Regel erst in “Problemfällen” bemerkbar bzw. bezahlbar. Dies gilt insbesondere bei Arbeiten an Strom, Sanitär und Heizung.

In diesem Zusammenhang möchten wir Dir von einer unserer “Painstories – Wasserrohrbruch” erzählen. 

Wir standen noch ganz am Anfang unserer Immobilieninvestments, genauer gesagt ereignete sich das Ganze kurz nach dem Erwerb unserer dritten Wohnung. 

Die Wohnung haben wir “leer”, d.h. ohne Mieter gekauft. Die Wohnung war in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Bis auf die Fenster mussten wir alles renovieren. Es war an einem Freitagabend im Hochsommer 2018 und Dominik saß bereits einige Stunden auf dem Balkon, um neue Projekte zu recherchieren, als er von dem Verkäufer der Wohnung angerufen wurde.

Der Mann sagte zu Dominik mit hell aufgeregter Stimme, dass aus unserer Wohnung Wasser herauslaufen würde und es bereits im Treppenhaus entgegenkommt. Leider war der von uns beauftragte Handwerker nicht mehr zu erreichen, sodass Dominik selbst zur Wohnung gefahren ist. Dort angekommen kam mir bereits am Hauseingang das Wasser aus dem 1. Stock entgegengelaufen. 

Nachdem der erste Schreck überwunden war, traf Dominik bereits auf einen Bewohner des Erdgeschosses und einen Freund eines der anderen Eigentümer. Die Wohnung im 1. OG – unsere Wohnung – war verschlossen und der Handwerker, welcher nicht zu erreichen war, hatte den einzigen Schlüssel. Daher entschied ich mich kurzer Hand die Tür einzutreten. Währenddessen gelang es dem bekannten des anderen Eigentümers im Keller den Hauptwasserhahn zu schließen.

In der Wohnung angekommen konnten wir die Ursache recht schnell eingrenzen. Es handelte sich nicht um einen “klassischen Wasserrohrbruch”, sondern um ein defektes Stück Edelstahlschlauch, welches augenscheinlich durch den Bohrmeißel bei der Fliesen Demontage beschädigt wurde. Dieses kleine Loch und das offensichtlich durch einen Defekt in der Armatur nicht schließen lassende Leitungsstück der Wohnung, sorgte für die Flutung des gesamten Apartments. Obwohl es schon nach 19.00h war, hatten wir nach kurzer Zeit noch einen Klempner und einen Nasssauger organisieren können, sodass Dominik beginnen konnte die Wohnung leer zu saugen. 

Hier schon einmal vorab ein wichtiger Hinweis: Auch wenn die Stimmung geladen ist (andere Miteigentümer oder Bewohner des Hauses sind i.d.R. sehr schnell aufgeregt) – versuche immer ruhig zu bleiben und zunächst einmal die Ursach zu finden. Emotionalität oder das Bedürfnis rasch den “Schuldigen” zu suchen ist i.d.R nicht der idealste Ansatz. 

Zwischenzeitlich kam auch noch der Handwerker zur Wohnung, der versehentlich bei der Fliesen Demontage das eine Stück Edelstahlschlauch beschädigt hat. Unser Handwerker entschuldigte sich mehrmals und hat uns über einen Bekannten noch am gleichen Abend zwei Bautrockner organisieren können, sodass wir die Wohnung rasch trocken legen konnten. Achtung: Auch mit zwei Bautrockner dauert das Trockenlegen eine ganze Weile. 

Nach ca. einer Woche konnten dann die Renovierungsarbeiten weitergehen.

Bitte beachte jedoch, dass nach so einem Zwischenfall mit Wasser es enorm wichtig ist die Wände und den Boden auch auf Restfeuchtigkeit zu prüfen. Schimmel oder unangenehmer Geruch können andernfalls unangenehme Folgen sein. Es ergibt sich oft auch im Nachgang Ärger mit den anderen Mietern oder Miteigentümern, da oftmals auch andere Wohnungen – Getreu dem Motto: “Wasser sucht sich seinen Weg” – in Mitleidenschaft gezogen werden. 

So war es nämlich auch in unserem Fall. Die Mieter in der Wohnung unter unserer Wohnung beschwerten sich nämlich rasch, dass Wasser von der Decke geflossen ist, welches den Laminatboden beschädigt hat. Die Herausforderung hier besteht darin genau zu prüfen bzw. prüfen zu lassen, welcher Schaden wirklich von der Wasserleckage entstanden ist und welcher nicht. In der Regel kommt dann ein Versicherungsgutachter bzw. Sachverständige, der von der Versicherung beauftragt wird sich den Schaden genau anzusehen bzw. zu prüfen.

Genau hier beginnt eigentlich der zweite Teil unserer Pain Story, da wir leider feststellen mussten, dass unser beauftragter Handwerker, gar keine bestehende (Berufs-)Haftpflichtversicherung o.Ä. besaß. Es war ein “Ein-Mann-Handwerksbetrieb”, den wir zwar ganz offiziell beauftragt haben, jedoch natürlich nicht nach einer bestehenden (Berufs-)Haftpflichtversicherung gefragt haben.

Dies hatte zur Folge, dass wir faktisch für die durch die Wasserleckage verursachten Schäden am Gebäude bzw. in anderen Wohnungen hätten selbst aufkommen müssen. Dies ist nach unserem Dafürhalten grundsätzlich ein Risiko, was nahezu unkalkulierbar ist. Die Schäden in unserer Wohnung haben wir hingegen mit unserem Handwerker bilateral klären können, sodass er uns den durch sich verursachten Schaden auf eigene Rechnung beseitigt hat. 

Da sich der Schaden an einem Freitagabend ereignet hat, haben wir direkt am darauffolgenden Montag die Hausverwaltung eingebunden. Dort sind wir glücklicherweise auf einen sehr lösungsorientierten Sachbearbeiter gestoßen, der den Fall mit der Versicherungsgesellschaft besprochen hat. Nach kurzer Zeit haben wir von Seiten der Hausverwaltung das Signal bekommen, dass der gesamte Schaden durch die Versicherungsgesellschaft reguliert hat. Glücklicherweise wurde uns sogar der Mehrverbrauch an Strom erstattet, der für das Trocknen der Bautrockner angefallen ist.

Kurz zusammengefasst – Wir hatten Glück im Unglück. 

Dennoch waren unsere Lerneffekte wie folgt:

>> Bleibe immer sachlicher, neutral und lösungsorientiert. Lass Dich von Emotionen vor Ort beim Begutachten des Schadens nicht anstecken. 

>> Bespreche vor Beauftragung des Handwerkers, dass wichtige Versicherungen wie bspw. eine Berufshaftpflichtversicherung bestehen, sodass im Falle eines Falls der Schaden ohne größere Probleme reguliert werden kann 

>> Beziehe bei Deinen Schritten stets die Hausverwaltung eng mit ein. Hausverwaltungen haben solche Vorfälle regelmäßig und können Dir Maßnahmen aufzeigen oder auch Hilfe in Form von Handwerkernetzwerken anbieten. Bei der Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung empfehlen wir Dir auch der Hausverwaltung nicht das Gefühl zu geben, die ganze Arbeit bei denen abzuladen zu wollen. Hier gilt: Wenn alle an einem Strang ziehen, kommen alle schneller zum gewünschten Ergebnis.