In dem heutigen Beitrag soll es um ein – wie ich finde – unterschätztes Thema gehen: Die Kennzahlen im Immobilienbereich.
Mich würde sehr interessieren, welche Kennzahlen Du benutzt, um Dein Portfolio zu tracken?
Woran erkennst Du, dass alles gut bzw. etwas schlecht läuft ? Worauf schaust Du bei Deiner Kapitalanlagen Immobilie: Cashflow, Kaltmietrendite, Kapitalwert oder hörst du einfach schlichtweg auf Dein Bauchgefühl? Kontaktiere mich gerne unter [email protected].
Da wir alle drei aus dem Großkonzern-Umfeld kommen, sind uns Kennzahlen sowie das Reporting und Tracking solcher mehr als geläufig. Anhand einiger Beispiele unserer verwendeten Kennzahle, möchten wir Dir zeigen, wie wir unser Portfolio steuern und wie auch Du mit Kennzahlen Dein Portfolio untersuchen kannst. Das Ganze steuern wir über Estatefolio, was uns die Arbeit in vielerlei Hinsicht erleichtert.
Nachfolgende Kennzahlen erachten wir als interessant oder betrachtenswert. Du musst für Dich herausfinden, welche individuellen Kennzahlen zu Dir und deinem Portfolio passen. Schließlich haben alle Kennzahlen ihre Vor- und Nachteile.
Kennzahlen helfen aber auch eine Vergleichbarkeit in Dein Portfolio zu bekommen und sich dadurch mit anderen Investoren vergleichen zu können. Letzteres trifft allerdings natürlich nur auf quantitative Kennzahlen zu. Qualitative Merkmale wie bspw. Lage sind – mit Ausnahme von Vergleichen innerhalb derselben Mikrolage – schwierig. Zum Beispiel kannst Du ein Portfolio in einer Makrolage wie München, Hamburg oder Frankfurt nicht mit einem Portfolio in Chemnitz, Essen oder Remscheid vergleichen. Ein direkter Vergleich ist daher nur innerhalb einer Mikrolage möglich.
Inhaltsverzeichnis
Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?
Kaltmietrendite (“netto netto”-Rendite) oder auch Faktor/Multiplikator
(Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / Jahresnettokaltmiete = Multiplikator
100.000€ / 5.000€ = 20 entspricht 100 / 20= 5%
Die Bank verwendet für ihre Berechnungen, vor allem bei Mehrfamilienhäusern (MFH), sogenannte Multiplikatoren bzw. Faktoren. Die Faktoren zeigen auf, wie viel Jahreskaltmieten benötigt werden, um den Kaufpreis vollends zu bezahlen. Für MFHs wird meist das Ertragswertverfahren herangezogen, welche genau diesen Faktor ermittelt. Daher lohnt es sich zu untersuchen, wie viele Kaltmieten Du selbst benötigst, um die Kredite Deines Portfolios zurück zu bezahlen. Ein Faktor von 20,0 x ist äquivalent zu einer Kaltmietrendite von ca. 5%. Ein Faktor von 25,0 x hingegen äquivalent einer Kaltmietrendite von ca. 4% hin, usw.
Die Unterscheidung zwischen Brutto, Netto und “netto netto” Rendite war eine anfangs bei uns intern vieldiskutierte Differenzierung. Sie beruht darauf, dass je nach Rechenart die dazugehörige Kaltmietrendite stark abweicht. Wir haben uns früh auf die Berechnung der “netto netto”-Rendite geeinigt. Der entscheidende Grund dafür war der, dass Du aus unserer Sicht mit der “netto netto”-Rendite alle Immobilien (innerhalb einer Mikrolage) sehr gut miteinander vergleichen kannst. Bspw. haben wir recht früh die Erfahrung gemacht, dass das Hausgeld bzw. die Höhe der nicht umlagefähigen Nebenkosten die Renditen wesentlich beeinflussen kann.
Die “netto netto”-Rendite ist daher die Kaltmiete pro Monat bereinigt um die nicht umlagefähigen Nebenkosten, die ihr schließlich aus Eurem Überschuss oder Euren eigenen Mitteln tragen müsst. Das Ergebnis kommt bei der “netto netto”-Rendite in den Zähler.
Der Nettokaufpreis plus Kaufnebenkosten kommen bei unserer Betrachtung in den Nenner. Für uns ist es wichtig, dass bei der Renditebetrachtung der gesamte Geldbetrag einbezogen wird, der für eine Investition benötigt wird. Daher beziehen wir bei einer leerstehenden Immobilie auch den anfangs direkt benötigten Renovierungsbedarf mit ein, da dieser schließlich notwendig ist, um die künftige Mietzinsen (nach erfolgter Sanierung bzw. Renovierung) einzuholen.
Zusammengefasst lässt sich also festhalten, dass wir bei unserer “netto netto”-Renditeberechnung die Jahreskaltmieten abzgl. der nicht umlagefähigen Nebenkosten durch den Gesamtkaufpreis inkl. Kaufnebenkosten und etwaiger Renovierungskosten dividieren.
Wir sind der Ansicht, dass Du mit der o.g. Vorgehensweise eine transparente und plausible Berechnung von Kaltmietrenditen erhälst, die es Dir ermöglicht eine zahlenbasierte Entscheidung treffen zu können.
Cashflow pro Monat
Warmmiete – Hausgeld – Annuität= +- Cashflow
740€ – 220€ – 480€ = + 40€
Der positive Cashflow ist wie in einem unserer vorangegangenen Blogs beschrieben ein wichtiges Instrument, um langfristig erfolgreich in Immobilien zu investieren. Ein monatlicher positiver Überschuss kann für Dich als Investor überlebenswichtig sein und entscheidet auch oft darüber wie schnell Du weitere Einheiten aufbauen kannst. Wenn in einem Monat Dein Cashflow einmal ins negative rutscht solltest Du analysieren, ob es sich um eine kurzzeitige Reduzierung handelt oder ein grundlegendes Problem mit Deiner Haushaltsrechnung aufkommt.
Am Ende eines jeden Monats solltest Du stets versuchen einen Überschuss zu generieren, um Dein Eigenkapital sukzessive aufzubauen.
Besonders für die Haushaltsrechnung der Banken kann ein positiver Cashflow ein niedriges Gehalt ausgleichen.
Sollte Dein Portfolio jedoch keinen Überschuss aus Mieteinnahmen abwerfen kann die nächste Kennzahl – der Kapitalwert – vielleicht von Interesse für Dich sein. Denn nur weil der Cashflow “0,00€” oder Du einige wenige Euro pro Monat drauflegen musst, muss es sich bei dem Objekt noch nicht um ein grundsätzlich “schlechtes” Investment handeln.
Kapitalwert pro m²
Kaufpreis / Quadratmeter = Kapitalwert pro m²
100.000€ / 50m² = 2.000€ /m²
Der Kapitalwert oder auch CapValue stammt aus der Welt des gewerblichen Immobilien Investments (bspw. Private Equity Real Estate) und soll eine Indikation über den Kaufpreis pro m² geben. Durch diese Kennzahl erhält der geneigte Kenner schnell einen Eindruck ob ein Objekt, in einem bereits bekannten Markt, überteuert oder gar ein “Schnäppchen” ist. Doch Achtung: Der erhaltene Wert ist mit Vorsicht zu genießen.
Zum Beispiel haben kleinere Wohnungen mit Flächen von 15-35 m² oftmals einen höheren Kapitalwert als 100-200 m²-Wohnungen. Darüber hinaus können “Bruchbuden” mit niedrigen CapValues locken. Schließlich bleiben die künftig folgenden Renovierungskosten bei dieser Betrachtungsweise gänzlich unberücksichtigt. Hier ist es empfehlenswert, dass Du zusätzlich zu dem Kaufpreis Kapitalwert einen Wert für die Sanierungskosten ermittelst. Für eine normale Renovierung setzen wir ca. 200-400€/m² an (je nach Ausbaustandard). Bei einer Sanierung kalkulieren wir hingegen mit 900-1.200€/m².
Unserer Erfahrung nach ist es etwas schwierig genau “den einen Wert” zu definieren, da je nach Handwerkernetzwerk sowie Erfahrung und ggf. Eigenleistung dieser Wert stark abweicht. Einen guten Hinweis zu den Kosten kannst Du durch die Plattform Baugorilla.com. erhalten.
Für unsere Investitionsentscheidung ist oft ein Mix aus Cashflow und Kapitalwert pro m² wichtig. Denn gerade wenn Du eine Investition finanzierst und der Kapitalwert durch einen günstigen Kauf oder durch Preissteigerungen bei einer Nachfinanzierung stark ansteigt, kannst Du diese “Lücke” zusätzlich beleihen und dadurch von zusätzlichem Eigenkapital profitieren.
Miethöhe pro m²
Jahresnettokaltmiete/Quadratmeter=Miethöhe pro m²
5.000€ / 50m² = 10€/m²
Die Miethöhe pro m² ist wie der Kapitalwert vor allem für Investoren und Anleger sinnvoll, die ihren Markt oder Mikrolage in und auswendig kennen. Über diese beiden Zahlen kannst Du sofort ohne Taschenrechner oder komplizierte Excel-Tabellen herausfinden, ob die Wohnung ein geeignetes Objekt für Dein Portfolio ist.
Leider ist eine hohe Miete pro m² nicht allein ein guter Indikator, denn bei einem hohen Kaufpreis pro m² ist ein hoher Mietzins oftmals bereits eingepreist. Folglich ergibt sich auch bei einem hohen Mietzins nicht automatisch eine bessere Rendite. Schließlich berechnet sich die Kaltmietrendite aus
Miete pro m² pro Jahr / Kapitalwert pro m² = Kaltmietrendite
Je nach Lage sind Renditen von 5-10% oder mehr möglich. In teuren Lagen wie Frankfurt oder Berlin wirst Du nur schwerlich Renditen oberhalb der 3-4%-Marke finden.
Wir für unseren Teil haben entschieden in der Rhein Neckar Region lediglich Objekte zu suchen die eine Rendite oberhalb der 5-6%-Marke ausweisen. Jeder von euch, der oft auf den einschlägigen Portalen unterwegs ist weiß, dass das gar nicht so einfach ist. 😉
Verschuldungsquote
(1- (Eigenkapital + getilgte Kredite) / Höhe der Darlehensschulden))*100 = Verschuldungsquote
(1- (20.000€/ 1.000.000€) )*100 = 98 %
Die Verschuldungsquote ist vor allem für die Banken relevant aber kann auch für Dich ein wichtiger Indikator sein. So ist es für Dich als Investor ganz natürlich und sogar sinnvoll zum Kauf von Immobilien Fremdkapital zu verwenden um möglichst wenig Eigenkapital einzubringen. Dies hat zum einen damit zu tun, dass Du es schaffst durch einen geringen Eigenkapitaleinsatz bswp. 10% des Kaufpreises, hohe Jahreskaltmieteinnahmen zu erwirtschaften. Gleichzeitig ist in Zeiten von steigender Inflation das Geld in Sachwerten (bspw. Immobilien), inflationssicher angelegt sind, da sich die Entwertung des Geldes positiv auf den Schuldner bzw. die Verbindlichkeiten auswirken. Dies ist bspw. einer von vielen Gründen, weshalb die Notenbanken eine Inflation von knapp unter 2,0% anstreben. Durch die Inflation werden die globalen Schuldenberge sukzessive entwertet. Einhundert Euro Schulden heute sind in 10 Jahren nicht mehr nominal gleich viel Geld wert.
Leerstandsquote
(Anzahl der leerstehenden Wohnungen / Gesamtanzahl der Wohnungen)*100 = Leerstandsquote
(1 / 20 (Gesamtanzahl Wohnungen))*100 = 5%
Die Leerstandsquote gibt an wie viele Deiner Wohnungen aktuell leer stehen.
Leerstand an sich ist nicht unbedingt dramatisch. Ab und an stehen Wohnungen bspw. bei dem Kauf leer, was Dir die Chance bietet die Miete direkt auf das ortsübliche Niveau anzupassen. Nach Möglichkeit solltest Du aber eine Leerstandsquote von beinahe 0% anstreben und bei eingehender Kündigung sofort zur Nachvermietung übergehen.
Fazit
Achte vor allem darauf, das Du mit Deinen internen Kennzahlen keine “Augenwischerei” betreibst. Auch wenn Makler und Banken oft nur auf Bruttokaltmietrenditen abstellen, rechne intern lieber konservativer, da Du damit böse Überraschungen vermeidest.
Was meine ich damit? Ein 6%-er an Kaltmietrendite wird rasch zu einem 4,5%-er, wenn Du die Kaufnebenkosten oder die nicht umlagefähigen Kosten außer Acht lässt.
Ich weiß der Beitrag scheint auf den ersten Blick sehr trocken oder wie ein Beitrag aus einem BWL-Buch aber sauber berechnete Kennzahlen helfen Dir auf einen Blick Entscheidungen zu treffen, Investments in Frage zu stellen oder Dein Gesamtportfolio zu beurteilen.
Ich hoffe der kleine Einblick in die Welt der Kennzahlen hat Dir ein Teil unserer Bewertungskriterien etwas näher gebracht und die Beweggründe für und gegen die einzelne dargestellt. Die Kennzahlen sind zwar eine trockene Angelegenheit, sollen Dich aber davor bewahren, Investitionsentscheidungen zu treffen, die Du hinterher bereuen könntest. Kennzahlen helfen Dir auch Deine Investitionsentscheidungen zu systematisieren und automatisieren. Wenn zwei Wohnungen Kennzahl technisch ähnlich, Du aber nur Geld für eine von beiden hast, solltest Du es dann doch dem Bauchgefühl überlassen, für welche Investition Du Dich entscheidest. Uns hat es auch geholfen untereinander Investmententscheidungen zu argumentieren und eine klare untere Grenze zu setzen, die es einzuhalten gilt.