Wie genau investiere ich in Immobilien?
Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten, wie Du in Immobilien investieren kannst:
Erwerb von Kapitalanlage Immobilien, d.h. Kauf einer Immobilie, die Du gegen ein Nutzungsentgelt (Miete) vermietest
Erwerb von Eigenheim, d.h. Kauf einer selbst genutzten Immobilie
Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds (offene / geschlossene Fonds, ETFs, Anteile an Immobiliengesellschaften), d.h. Kauf von Anteilen an Fonds bzw. Unternehmen, die in Immobilien investieren
Wir möchten in unserem Blog Beitrag die erste Möglichkeit betrachten, also das Kaufen von Immobilien, die Du gegen eine Miete zur Nutzung überlässt.
Welche Schritte musst Du dabei beachten? Wir haben Dir die aus unserer Sicht fünf wichtigsten Schritte zusammengefasst:
Inhaltsverzeichnis
- #1 Lege Deinen Suchradius fest. Nützliche Tools erleichtern Deine Suche
- #2 Baue Dir ein Kalkulationstool, welches Du verstehst
- #3 Bereite Deine persönliche Unterlagen für eine Selbstauskunft bei der Bank ordentlich auf
- #4 Geh’ raus und besichtige potentielle Immobilien
- #5 Einfach machen
#1 Lege Deinen Suchradius fest. Nützliche Tools erleichtern Deine Suche
Aus unserer Sicht ist es sinnvoll, sich einen adäquaten Radius für seine Immobiliensuche auszusuchen. Eine mögliche Faustformel ist 100km von dem eigenen Wohnort bzw. eine Autostunde von dem eigenen Wohnort entfernt. Wieso?
Wenn Du in Immobilien investierst solltest Du eine gewisse Erreichbarkeit zu Deinen Immobilien haben. Dies ist ein nützlicher Vorteil für Besichtigungen zum Erwerb von Immobilien genauso wie bei Vermietungen Deiner künftigen Immobilien – erhöht aber Dein “Klumpenrisiko”. Aus unserer Sicht ist es weniger praktikabel, wenn Du Dein Radius zu großzügig absteckst. Gründe dafür sind die langen Fahrzeiten, ein schwieriger aufzubauendes Netzwerk aus Maklern, Handwerkern und nicht zuletzt Banken. Darüber hinaus solltest Du Deine Makro- und Mikrolage wie Deine Westentasche kennen.
Was uns gerade am Anfang sehr gut weitergeholfen hat waren nützliche Recherche – und Akquise Tools. Zwei etablierte Tools sind Immometrica und Think Immo. Wir selbst nutzen Immometrica für die Deal-Akquise und sind seit Anfang an dabei. Mit diesen Tools kannst Du Dir verschiedene Suchaufträge erstellen. Dabei kannst Du gewisse Parameter wie Kaufpreishöhe, Kaufpreise / m², Anzahl vermietbarer Fläche etc. direkt bei Deiner Immobiliensuche berücksichtigen. Der Vorteil von solchen Tools ist, dass Du verschiedene Plattformen abdecken kannst. Dies spart Dir Zeit und Du kannst Dich folglich nur noch auf Deine Suchtreffer konzentrieren. Um einen Vergleichswert für die anzunehmende Miete oder den Kaufpreis pro Quadratmeter zu erhalten, nutzen wir gerne Homeday Preisatlas.
#2 Baue Dir ein Kalkulationstool, welches Du verstehst
Ein Kalkulationstool ist wichtig, aber nicht der entscheidende Faktor. Du kannst mit einem Kalkulationstool quantitative Aspekte, nicht jedoch qualitative Aspekte wie Zustand der Wohnung, Attraktivität der Makro- und Mikrolage, etc., abdecken.
Dennoch solltest Du Dir eine kleine Kalkulation überlegen, die Du einerseits verstehst und andererseits aber auch darlegt, wie viel Überschüsse Du mit Deinem Investment erwirtschaftest. Letzteres ist gerade für den Aufbau eines Immobilienportfolios entscheidend. Folglich sollte Deine Kalkulation nichts beschönigen – beachte, es handelt sich um ein Investment und muss sich rentieren. Für uns sind in der Regel neben den qualitativen Aspekten zwei quantitative Parameter entscheidend:
>>Nettokaltmietrendite,
>>Kaufpreis / m²
Die Nettokaltmietrendite berechnest Du wie folgt:
>> ((Kaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten) x 12) :Bruttokaufpreis
Achtung: Die Kaltmiete ist die Miete, die bei Dir verbleibt. Der Bruttokaufpreis setzt sich zusammen aus Nettokaufpreis zzgl. aller Kaufnebenkosten wie Grundbuchkosten, etwaige Makler- und Notarkosten. Darüber hinaus können auch Kosten für Gutachter, Anwaltskosten oder Steuerberatungskosten zu den Kaufnebenkosten zählen, wenn Sie im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stehen. Schlussendlich sind auch aufwendige Renovierungen bzw. Sanierungen zu den Kaufnebenkosten einzubeziehen. Als Faustformel kann man sagen, dass Renovierungen bzw. Sanierungen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb anfallen, zu den Kaufnebenkosten zählen. Bitte achte darauf, dass man nach Art und Umfang der Kosten unterscheiden muss. Genaueres solltest Du im Vorfeld mit Deinem Steuerberater/in besprechen.
Doch wieso ist die Nettokaltmietrendite für uns so entscheidend? Die Nettokaltmietrendite gibt Dir überschlagsweise an, wie profitabel Dein Immobilieninvestment ist. Wenn Du bspw. eine Immobilie hast, die Dir nach der o.g. Berechnung 5,50% p.a.Nettomietrendite erwirtschaftet und Du eine Bank Annuität von 3,70% p.a. entrichten musst, ist Dein vorläufiger Überschuss 1,8% p.a.. Letzteres ist deswegen entscheidend, da es Dir zeigt, wie viel Geld Du aus Deinen Überschüssen (positiv wie negativ) generierst. Negative Überschüsse sind unseres Erachtens kurz- bis mittelfristig nicht dramatisch, sollten aber genau beobachtet werden.
Anders dagegen berechnet sich die Eigenkapitalrendite. Hier betrachtest Du die Verzinsung des eingebrachten Eigenkapitals.
Die Eigenkapitalrendite berechnest Du wie folgt:
>> ((Kaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten) x 12): Eigenkapital
Du wirst feststellen, dass die Eigenkapitalrendite mit zunehmender Tilgung sinkt. Dies liegt daran, dass sich das Eigenkapital im Nenner – aufgrund der Tilgung – des Bruchs vergrößert. Angenommen Du würdest eine Immobilie ohne Fremdkapital erwerben, dann entspricht die Nettokaltmietrendite der Eigenkapitalrendite.
#3 Bereite Deine persönliche Unterlagen für eine Selbstauskunft bei der Bank ordentlich auf
Viele Kapitalanleger möchten möglichst schnell viele Immobilien kaufen. Aus unserer Sicht machen dabei einige einen großen Fehler. Sie schauen wie verrückt nach Immobilien ohne dabei auch im Blick zu haben, dass diese auch finanziert werden möchten. Grundsätzlich ist das zwar jedem vom Vorgang her bewusst, dennoch geraten viele unter Zeitdruck, wenn sie die passende Immobilie gefunden haben und dann merken, dass bei der Finanzierungssuche die Zeit knapp ist. Nun kommen Anrufe des Verkäufers bzw. Maklers, wann man denn nun endlich zum Notar gehen kann?
Kommt Dir bekannt vor, oder?
Aus diesem Grund solltest Du folgende Punkte beachten:
>> Informiere Dich bereits im Vorfeld, welche Banken bei einer Finanzierung in Frage kommen können
>Bei den Sparkassen und Volksbanken gilt in der Regel das Regionalitätsprinzip. Das bedeutet, dass Banken bspw. oftmals etwas limitiert im Hinblick auf die geographische Lage und Finanzierbarkeit sind. Dies ist nicht unüblich und kann man im Vorfeld klären.
>>Baue einen Kontakt zu Deinem potentiellen Finanzierungskontakt (Finanzierungsmakler, Banker) auf.
> In diesen Gesprächen solltest Du grob Parameter wie Kaufpreis Volumina, Eigenkapitalhöhe, etwaige Kosten (z.B. Zinsen) vorbesprechen. Selbstverständlich wird Dir der Ansprechpartner/in keine verbindlichen Auskünfte geben, dennoch kannst Du in diesen Gesprächen erste, wertvolle Indikationen mitnehmen, die für den weiteren Prozess von Relevanz sein können. Zudem wird sich Dein Ansprechpartner/in besser an Dich erinnern, wenn Du Dich schon im Vorfeld um die Finanzierung gekümmert hast.
>>Lass Dir die jeweiligen Unterlagen für die Selbstauskunft etc. vorab zusenden.
>Es gibt zwar “standardisierte” Selbstauskunftsunterlagen, oftmals ist es aber in der Praxis so, dass ab einem gewissen Volumen Banken darauf bestehen, dass ihre eigenen Vorlagen ausgefüllt werden. Dies ist zwar ärgerlich, jedoch kann man dies auch im Vorfeld klären. Des Weiteren werden in der Regel in einer Selbstauskunft Daten abgefragt, welche Du kurzfristig einholen kannst.
>>Reagiere schnell auf etwaige Rückfragen des Bank-/Finanzierungsberaters
>Oftmals gibt es im Bearbeitungsprozess einer Finanzierungsanfrage Rückfragen. Wir können Dir nur empfehlen immer stets schnell darauf zu reagieren, da ansonsten der Banker den Prozess wieder zur Seite legt und andere Prozesse vorzieht. Eine Finanzierung ist ein gemeinsames Projekt zwischen der Bank und Dir. Daher solltest Du auch ein großes Interesse haben, dass etwaige Rückfragen / Einholung von Dokumenten etc. schnell erledigt werden können
#4 Geh’ raus und besichtige potentielle Immobilien
Immobilien zu verstehen und Erfahrungswerte aufzubauen ist keine Raketenwissenschaft – es verlangt allerdings enorm viel Zeit und Geduld. Daher ist es aus unserer Sicht ratsam, wenn Du auch einmal “raus” gehst und Dir potentielle Immobilien anschaust. Bereite Dich vor, überlege Dir eins, zwei gute Fragen. Schaue Dir die Haustechnik an und überlege Dir potentielle Chancen und Risiken, die daraus resultieren könnten.
Aus unserer Sicht machen viele vorab “Desktop Research” und bauen enormes, theoretisches Wissen auf. Dieses Wissen ist zwar nicht unnütz, jedoch haben wir die Erfahrung gemacht, dass man erst in der Praxis so einiges über Immobilien lernt.
Nimm’ Dir dabei ausreichend Zeit und vereinbare viele Besichtigungen. Das Ganze aus unserer Sicht drei wesentliche Vorteile:
>> Du siehst viele verschiedene Immobilien und baust Praxiswissen auf.
>> Du lernst bei den Besichtigungen verschiedene Makler/innen kennen und kannst Kontakte knüpfen.
>> Du kannst Immobilien besser einordnen, da Du mehrere Vergleiche ziehen kannst. Ein vermeintliches “Schnäppchen” kann sich basierend auf Deine Erfahrungswerte relativieren oder auch umgekehrt
#5 Einfach machen
…einfach machen! Wie einfach machen?
Du hast Dir vorab genügend Gedanken gemacht, wo Du genau investieren möchtest und vor allem warum Du dort investieren möchtest?
Du hast Dir eine Kalkulation bzw. Kalkulationstool gebaut, die Deinen Anforderungen genügt und Dir einen Überblick über das Zahlenwerk gibt?
Du hast Dich bereits mit ein paar Bankkontakten vernetzt, Dich mit der Finanzierungsthematik vertraut gemacht und schlussendlich eine unterschriftsreife Finanzierung “in der Schublade” vorliegen?
Du hast unterschiedliche Immobilien gesehen, grob miteinander verglichen und grundsätzlich ein gutes Gefühl?
Worauf wartest Du? Vereinbare den Notartermin und freue Dich auf die Umsetzung Deines Projekts?
Wieso schreiben wir das in dieser Ausführlichkeit? Es gibt viele Theoretiker, die faktisch nur das “Haar in der Suppe” suchen. Und weißt Du was? Es wird auch immer das “Haar in der Suppe” geben. Eine 100%-ige Sicherheit gibt es nicht – das ist auch in Ordnung.
Schlussendlich kommt es unseres Erachtens darauf an, dass Du oben genannten, wichtigsten Schritte bedacht hast. Wenn Du nun ein “gutes” Bauchgefühl hast, dann leg’ los.
Wir wünschen Dir viel Erfolg!