Im heutigen Beitrag geht es um Immobilien und Steuern. Nach einiger Zeit, in der man sich mit einem Thema beschäftigt, macht es Sinn, Revue passieren zu lassen, was man gelernt hat oder aber auch früher gerne gewusst hätte.
Bei diesem Thema denke ich vor allem an das Thema Steuern. Anfangs noch ein Buch mit sieben Siegeln (und ich denke, tausenden Menschen dort draußen geht es genauso), fange ich so langsam an den Sinn und Zweck zu verstehen.
Dadurch fällt es mir leichter Steuern für mich zu nutzen und insbesondere bei der vermieteten Immobilien gibt es viele spannende Möglichkeiten, Steuern aktiv zu gestalten. Dafür muss man sich aber von Anfang an klar sein, was das “Exit”-Szenario für diese Immobilie ist. Entsprechend unterschiedlich fallen die Gestaltungsmöglichkeiten aus. Das Thema hatten wir in unserem Blog über die 9 Gründe, die für eine Immobilie sprechen, bereits kurz thematisiert.
Steuerliche Gründe allein sollten dabei niemals der einzige Grund für eine Investitionsentscheidung sein, denn auch die Vergangenheit hat gezeigt, dass solche steuerlichen Vorteile aufgehoben werden können oder Betrug hervorrufen (Ostimmobilien, etc.).
Bevor wir starten unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Erfahrungen in den Bereichen mit Euch teilen möchten.
Inhaltsverzeichnis:
#1 Allgemein
#2 Werbungskosten
#3 Spekulationssteuer
#4 Erhaltungsaufwendungen
#5 Zusammenfassung
#1 Allgemein
Warum ist das Thema Steuern für Kapitalanleger so interessant? Welchen Steuervorteil haben Immobilien und warum?
Fangen wir mit der letzten Frage zuerst an, warum bieten Immobilien Steuervorteile:
Neben dem Aspekt, dass es zahlreiche Verbände gibt, die sich für Steuererleichterungen für Ihr Klientel (Vermieter und Immobilieninvestoren) einsetzen, gibt es einen weiteren Grund. Vermieter schaffen Wohnraum oder stellen ihn bereit.
Das fördert der Staat, da so Investitionen in diesen Wirtschaftsbereich gelenkt werden sollen.
Ein Beispiel dafür ist die geplante Erhöhung der Abschreibungsgrundlage für vermietete Neubauten von 2% auf 3%.
Diesen Punkt haben wir auch in einem älteren Beitrag über die Beachtung beim Kaufvertrag thematisiert.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Damit die Mieteinnahmen versteuert werden, müssen Vermieter ihrer Steuererklärung die Anlage V beifügen. Dort sind alle relevanten Angaben zu Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung eingetragen. Dazu gehören: Mieteinnahmen, Werbungskosten, Betriebs- und Nebenkosten, Abschreibungen und laufende Kosten. Diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden dann mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Genauso mindern aber auch Verluste in dieser Anlage die zu zahlende Steuer auf Anlage N (nichtselbständiger Arbeit).
Wie viel Steuern zahlt man auf seine Mieteinnahmen?
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt der Steuersatz, den Du auf deine
Einkünfte zahlst. Der niedrigste Einkommensteuersatz beträgt ca. 14 Prozent. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte steigt dann schrittweise bis auf 42% an.
#2 Werbungskosten
Was ist eine Abschreibung bezogen auf die Immobilien (AfA)?
Abschreibung oder auf AfA Abschreibung für Abnutzung ist ein Minderungswert, den Dir der Gesetzgeber einräumt. Er wird für die Abnutzung Deiner Immobilie bezogen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten eingeräumt und geht davon aus, dass sich Gebäude, genau wie Maschinen, über einen Zeitraum abnutzen.
Wie hoch ist die Abnutzungsdauer für Gebäude?
Die Abnutzungsdauer für Gebäude liegt üblicherweise bei 50 Jahren, bei einer linearen Abschreibung ergibt das 2%. Kostet die Immobilie also 100.000€, kann man jährlich 2.000€ als Abschreibung geltend machen.
Eine kleine Besonderheit ist dabei, dass die AfA nur für den Gebäudeanteil des Objektes, nicht für den Grund- und Bodenanteil gewährt wird.
Wie hoch ist die Abschreibung für Denkmalimmobilien?
Die Abschreibungshöhe ist gegenüber der von gebrauchten Immobilien leicht erhöht und beträgt 2,5%.
Wie hoch ist die Abschreibung für vermietete Neubauten?
Aktuell liegt diese bei 2%, ab 2023 wird die Abschreibung auf 3% erhöht. Damit will der Gesetzgeber Neubauprojekte fördern, die Wohnraum erzeugen und den Wohnungsmarkt entlasten.
Wird die Abschreibung auch bei eigengenutzten Immobilien gewährt?
Nein, die Abschreibung wird nur bei vermieteten Immobilien gewährt.
Kann man Modernisierungskosten steuerlich geltend machen?
Ja, dabei gibt es allerdings zu beachten, dass in den ersten drei Jahren nur bis zu einem Wert von 15% des Anschaffungswertes, die Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Werden innerhalb der ersten 3 Jahre mehr als 15%für Renovierungen ausgegeben, müssen die Kosten über die 50 Jahre abgeschrieben werden und erhöhen den Anschaffungswert und damit die Abschreibungsgrundlage somit. Die Modernisierungskosten können dann als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Interessant ist dabei, dass durch geschickte Ausnutzung dieser 15%-Grenze Steuerlasten für einzelne Jahre auf 0 € gesenkt werden können. Da Modernisierungskosten dann direkt von der Einkommenssteuer abzugsfähig sind. Diesen Sachverhalt muss man sich auf der Zunge zergehen lassen: Als Angestellter kann man seine Steuerlast durch Modernisierung auf null senken. Das Geld, welches man investiert, bekommt man jedoch nur anteilig (abhängig vom persönlichen Steuersatz) wieder zurück.
Interessant ist dabei auch der Aspekt, dass die Modernisierung dadurch nur zu einem kleinen Teil von Euch bezahlt worden ist. Ein großer Teil ist durch den Teil Deines Einkommens modernisiert worden, der ohne die Immobilie an das Finanzamt gegangen wäre. Ein absoluter Gamechanger, als ich diesen Faktor verstanden habe.
Können Darlehenszinsen abgesetzt werden?
Fremdkapitalzinsen für die Finanzierung einer Immobilie können von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Diese sind dabei als Werbungskosten voll abzugsfähig.
Eine Strategie kann beispielsweise sein, das Darlehen nicht zu tilgen und lediglich die Zinsen als Werbungskosten gegen die Ausgaben zu rechnen. Dadurch, dass die Immobilie vermietet ist, werden weiterhin Einnahmen generiert und Vermögen aufgebaut, ohne dass Du – im Beispiel einer 100/110% Finanzierung – auch nur einen Euro Eigenkapital aufwenden musst.
Durch die Abschreibung und die absetzbaren Zinskosten können die Einnahmen steuerlich vermindert werden und es gelangt trotzdem weiterhin monatlicher Cashflow in Dein Konto. Natürlich musst Du beachten, dass sich diese Strategie nur oder eher lohnt, wenn die Immobilie im Wert gleich bleibt oder steigt. Langfristig wird vermutlich, solltest Du keine Instandhaltungen vornehmen, die Immobilie an Wert verlieren.
Welche Werbungskosten kann man für Immobilien geltend machen?
Fahrten zur Wohnung, Möbel,
Geschäftsessen,
Kosten für das Inserieren (auch digitale Inserate wie Immobilienscout, immonet, immowelt oder ohne-makler.net),
Mitgliedsbeiträge (z.B. Eigentümerverein),
Kosten für die Verwaltung, Steuerberatungskosten, Anwaltskosten, (Kosten für Deinen estatefolio-Account können auch bei der Steuer abgesetzt werden),
Zins- und Finanzierungskosten (bei fremdfinanzierten Objekten),
Alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,
Kosten der Heizung, der Wasserversorgung, die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer,
Abschreibung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten
Tipp: Auch bei der eigengenutzten Immobilie können Kosten angesetzt werden. Insbesondere Kosten für die Modernisierung, Renovierung oder Reparatur. Allerdings kann dort nur der Lohnanteil der Arbeitsleistung angesetzt werden, Materialkosten musst Du selbst tragen, bzw. können nicht steuerlich angesetzt werden.
#3 Spekulationssteuer
Was ist die Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist ist die Haltedauer, die Du mindestens eine Immobilie halten musst, bevor ein steuerfreier Verkauf möglich ist.
Wie lange dauert die Spekulationsfrist?
Bei vermieteten Immobilien beträgt diese 10 Jahre.
Gibt es eine Spekulationssteuer auch für andere Anlageklassen?
Eine ähnliche Frist gab es vor 2009 auch für Aktien. Aktien mussten damals aber nur ein Jahr gehalten werden und der Verkaufserlös wurde dann von der Kapitalertragsteuer befreit.
Auch für Gold in Deutschland gilt eine Spekulationsfrist, die 12 Monate beträgt.
Zum Nachdenken gebracht hat mich dabei folgender Sachverhalt:
Kauft man eine Immobilie für 200.000€ (vermietet) und verkauft diese nach 10 Jahren wieder für 200.000€, ist der Gewinn nicht nur die 200.000€. Sondern viel mehr auch der Betrag, um den der Wert der Immobilie abgeschrieben worden ist.
2% über 10 Jahre ergibt 20%, sprich 40.000€. Der Gewinn liegt also bei 40.000€, obwohl der Wert der Immobilie nicht weiter gestiegen ist.
#4 Erhaltungsaufwendungen
Wird an einer Immobilie etwas instand gehalten, erneuert oder modernisiert, spricht man von Erhaltungsaufwand. Der Vorteil: Diese Kosten kannst Du sofort als Werbungskosten absetzen. Alternativ kannst Du die Ausgaben auch auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen. Typische Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:
Austausch von Fenstern und Türen
Austausch der Heizungsanlage
Neueindeckung des Daches
nachträglicher Kabelanschluss
Erneuerung der Elektroinstallationen
Renovierung des Badezimmers
Fassadenrenovierung
Erneuerung der Klimaanlage
Reinigung des Kanals nach Verstopfung
Erneuerung der Wasserrohre
Beseitigung von Wasser- und Unwetterschäden
Reparatur der beschädigten Treppenhausbeleuchtung
Wartungs- und Reparaturarbeiten am Aufzug
neuer Fußbodenbelag
#5 Zusammenfassung
Lass Dich von den vielen befremdlich klingenden Vokabeln nicht abhalten. Um sich in das Thema einzuarbeiten, muss man immer und immer wieder versuchen, sich dem Thema zu nähern. Nach und nach begreift man dann, welche große Hilfe der Staat einem bei vermieteten Immobilien zur Seite stellt.
Die wichtigsten vier Punkte aus dem Artikel kurz und knapp zusammengefasst:
-
Ausgaben und Kosten absetzen – und Verluste steuerlich nutzen …
-
Neuen Wohnraum schaffen und erhebliche Kosten abschreiben …
-
In den ersten drei Jahren nicht zu viel renovieren …
-
Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen …
Viele der Aussagen sind Dir vielleicht nicht neu oder Du hattest bereits einen groben Eindruck davon, auch ich muss sagen, dass ich in den vergangenen Jahren erst nach dem Lesen vieler Artikel, hören von Gesprächen oder Videos nach und nach die Magie von Immobilien verstanden habe. Das soll kein reines Loblied auf Immobilien sein, im Gegenteil es gibt auch zahlreiche negative Facetten von Immobilien und für nicht jeden ist ein solches Investment geeignet. Der Beitrag soll Transparenz für Dich schaffen.
