Heute geht es um das Thema Mieterauswahl, denn für eine gute Kapitalanlage ist es nicht nur wichtig eine Immobilie zu einem attraktiven Preis einzukaufen, sondern diese dann auch langfristig zu vermieten. Schließlich können einem dauerhafter Leerstand, zahlungsunfähige Mieter oder schlichtweg “Problemmieter” das Leben erschweren.
Ich möchte Dir daher in diesem Blog zeigen, wie wir mit der Zeit einige Tipps und Tricks gefunden haben, die uns dabei helfen unsere Wohnungen mietertechnisch in ein “ruhiges Fahrwasser” zu bringen. Das mag kein Allheilmittel sein, aber einige Punkte sind praxiserprobt und haben für uns sehr gut funktioniert. Es geht nicht darum, was Du in einem Mietersuchinserat schreiben musst oder sollst, sondern vielmehr darum, was Du aktiv unternehmen kannst, um das Mietverhältnis zu einer “Win-Win-Situation” zu führen.
Wichtig ist mir dabei, dass man sich immer wieder vergegenwärtigt, dass es sich bei Mietern um Menschen handelt – Menschen wie Du und ich. Vielleicht lebst Du sogar selbst noch zur Miete und kannst daher auch den ein oder anderen Punkt sehr gut nachvollziehen. Natürlich ist es bei einem Immobilieninvestment wichtig, dass es als Investition funktioniert, dennoch solltest Du Dir immer bewusst machen, dass hinter jeder einzelnen Wohnung eine oder sogar mehrere Existenzen stehen.
Übrigens: Ein Hinweis noch in eigener Sache. Wir bei Estatefolio bieten Dir eine Mietverwaltung Deiner Immobilien an, mit der Du all‘ Deine Mieteingänge kontrollieren, Mietervorgänge dokumentieren und Unterlagen zu Mietern digital und von überall zugänglich ablegen kannst. Auch kannst Du alle Informationen (Erhöhungen, Betriebskostenveränderungen, Kaution, Mietdauer, etc.) Deiner Mietverträge digital nachvollziehen.
#1 Mietersuche – Plattformen und Klientele – was ist wirklich wichtig?
#2 Private Seilschaften, Beziehungen und Familien Vermietung vermeiden
#3 Welchen Vorteil hat ein guter Mieter/ein gutes Verhältnis zum Mieter
#4 Was kannst Du unternehmen, damit Deine Mietverhältnisse reibungslos funktionieren?
#5 Umgang mit Kleinreparaturen
#6 Ich habe den falschen Interessenten ausgewählt was nun?
#7 Zusammenfassung
#1 Mietersuche – Plattformen und Klientele – was ist wirklich wichtig?
Wir durften leidvoll feststellen, dass je nachdem auf welcher Plattform Du Deine Wohnung inserierst, es deutliche Unterschiede in puncto Klientel gibt.
Gleichzeitig kommt es auch darauf an, welchen Mieter Du suchst. Für jeden Wohnraum gibt es eine bestimmte Zielgruppe und diese kannst Du über das Wählen der Plattformen bereits festlegen.
ordentliches Anschreiben (Wer? Was (beruflich/privat)? Wie viele Personen? Ab wann? ggf. bis wann?)
schnelle Reaktionszeit
kurzfristige Verfügbarkeit
Unterlagen Vollständigkeit und Vorbereitung
Gleichzeitig mein Tipp an Dich: Gute Interessenten haben meist mehrere Alternativen, daher musst Du ebenfalls mit Schnelligkeit, einer ansprechenden Wohnung und Sympathie überzeugen. Auch wenn es oft verlockend ist mehrere Mietinteressenten für eine Wohnung vorzuhalten, falls eine der Personen abspringt, sei im Umgang fair (bspw. “first come – first serve”) und kommuniziere klar worauf Du bei Deiner Suche Wert legst.
#2 Private Seilschaften, Beziehungen und Familien Vermietung vermeiden
Auch wenn der ein oder andere Dir sagt, er habe ein freundschaftliches Verhältnis zu seinen Mietern – wenn Du solch ein Verhältnis hast oder haben möchtest – wir raten davon ab.
Es ist eine vertraglich begründete und geschäftlich geprägte Beziehung zu der Rechte und Pflichten dazu gehören, welche im BGB verankert sind.
Oft entstehen Streitigkeiten, wenn Du beispielsweise Angehörigen innerhalb der Familie vermietest und der “Haussegen schief hängt“.
Wie auch in einer Freundschaft mit Kollegen oder Kumpels: Sobald es “um das Thema Geld geht” hört bekanntlich die Freundschaft sprichwörtlich auf. Behandle Deine Mieter daher auf Augenhöhe, mit Wertschätzung, mit Respekt und zugleich mit einer gewissen, professionellen Distanz.
#3 Welchen Vorteil hat ein guter Mieter/ein gutes Verhältnis zum Mieter
Weniger Aufwand, bspw. durch eigenständige Erledigung von kleinen Reparaturen, Organisation von Handwerkereinsätzen, Hinweise zur Wohnung oder dem Haus sowie Informationen zu anderen Eigentümern und Mietern,
Gegenseitiger Respekt, Verständnis beispielsweise bei Bearbeitungszeiten oder Wochenend- und Nachtzeiten,
Geringere Opportunitätskosten durch Neuvermietung/Mieterwechsel aber eben auch Übernahme von Besichtigungen, Ablesungen oder Handwerkereinsätzen, generell höhere Toleranz und Kulanz gegenüber Vorfällen (sofern es zu solchen im Haus kommen sollte)
Durch ein konstruktives Verhältnis mit den Mietparteien sparst Du Dir einiges an Zeit und vor allem Geld. Ich habe auch über die Zeit mit Erschrecken feststellen müssen, dass vor allem die studentische Vermietung und “WG-Vermietung“ (Stichwort „Spezialvermietung“) einiges an Mehraufwand verursacht. Dadurch wird die meist höhere Mietrendite relativiert. Wir haben uns deswegen dafür entschieden teilweise lieber auf Standard-Vermietung um zu schwenken, mehr Geld oder mehr Rendite können Dir Deine Nerven auch nicht ersetzen. 😉
#4 Was kannst Du unternehmen, damit Deine Mietverhältnisse reibungslos funktionieren?
Es gibt immer Ausnahmen aber im Zweifel starten gesunde, konstruktive und funktionierende Mietverhältnisse mit Dir selbst als Vermieter.
Schließlich hast Du den größten Einfluss darauf, wie Du von Deinem gegenüber wahrgenommen wirst. Es ist daher immer wichtig, dem Mieter auch Deine Sicht als Vermieter klar zu machen. Oft herrscht ein Missverständnis, dass der Vermieter ein wohlhabender, Menschen scheuer Zeitgenosse ist und der Gegenüber als Mieter quasi nur danach strebt seine Miete nicht oder nur verspätet zu zahlen, die Wohnung zu verleben oder gar zuzumüllen und mit penetranten Anrufen die Nerven des Vermieters zu strapazieren.
Mach Dir in Streitsituationen oder im Fall eines Mietausfalls immer bewusst, dass Dein Gegenüber auch mit Herausforderungen zu kämpfen hat. Du musst diese Probleme nicht zu Deinen werden lassen, kannst jedoch manchmal auch unterstützen oder Hilfe anbieten.
#5 Umgang mit Kleinreparaturen
Ein häufiger Punkt bei dem es mit Mietern zu Diskussionen kommt ist der Umgang mit Kleinreparaturen. Fahr von Anfang an eine strikte Linie indem Du kommunizierst wann und welche Schäden durch Dich und Deine Handwerker oder durch den Mieter behoben werden müssen. Es empfiehlt sich beispielsweise ein Budget zu vereinbaren bis zu welchem der Mieter ohne Rückfragen einen Handwerker Deines Vertrauens beauftragen kann. Dieses „Budget“ regelst Du sodann im Mietvertrag unter dem Reiter „Kleinreparaturen“.
Übrigens: Der Deutsche Mieterbund weist in seinem Artikel „Kleinreparaturen“ daraufhin, dass Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag nur dann gültig bzw. wirksam sind, wenn folgende Voraussetzungen einschlägig sind:
– Bei Kleinreparaturen muss es sich um einen „Bagatellschaden“, also um die Beseitigung von „Kleinigkeiten“ handeln
– Die Reparatur darf den Rechnungsbetrag von 75,00€ nicht übersteigen
– Die Reparatur muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten sowie häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (bspw. tropfender Wasserhahn, Lichtschalter, Steckdosen, Rollläden, Jalousien, etc.)
– In dem Mietvertrag muss bei der Kleinreparaturklausel eine Obergrenze vereinbart sein. Diese Grenze gilt innerhalb eines Jahres und darf in Summe maximal 150,00€ – 200,00€ betragen (oder 8% der jährlichen Nettokaltmiete)
Damit Dich solche Reparaturen nicht unvorbereitet treffen, solltest du früh beginnen eine Rücklage zu bilden, wie das geht erfährst du in unserem Beitrag „Rücklagen für dein Immobilienportfolio bilden“.
#6 Ich habe den falschen Interessenten ausgewählt was nun?
Solltest Du bei der Mieterauswahl dennoch einen „Griff daneben“ gelandet haben – einfach cool bleiben. Wie bei einem Kind oder Arbeitskollegen ist es auch möglich sich die Mieter über die Zeit zu erziehen. Das soll nicht abwertend gemeint sein aber manch‘ ein Mieter verhält sich wie ein kleines Kind und ist 30, 40 oder gar 50 Jahre oder sogar älter.
Typische Herausforderungen sind in der Regel:
Er/Sie ruft Dich wegen jeder Kleinigkeit an und fragt nach Hilfe (ohne vorab selbst problemlösend nachgedacht zu haben)
Er/Sie respektiert normale Arbeitszeiten nicht und denkt man sei jederzeit erreichbar
Er/Sie kann wirkliche Notfälle nicht von Kleinigkeiten unterscheiden
Er/Sie ist der Ansicht, dass die Miete nicht pünktlich gezahlt werden muss, setzt die Prioritäten beim Zahlen anders
Er/Sie verursacht Probleme im Haus und hält sich nicht an die Hausordnung oder die individuellen Spielregeln
Er/Sie kommuniziert nur über Kurznachrichtendienste oder versendet Sprachnachrichten, schafft es demgegenüber jedoch nicht PDF Dokumente zu versenden, Formulare auszudrucken und zu unterschreiben
Er/Sie denken Deine Wohnung ist jetzt ihr Eigentum
usw.
Bei solch einem Fall ist Fingerspitzengefühl gefragt. Macht dem Mieter oder der Partei klar, wo Deine Grenze ist und das diese nicht übertreten werden darf. Hier musst Du konsequent und hart vorgehen.
Ein toxisches Mietverhältnis ist oft für beide Seiten mental belastend, daher kann ein probates Mittel auch ein Aufhebungsvertrag sein, damit man sich beidseitig auf das Ende des Mietvertrages verständigt.
Ein Anruf am Sonntagmorgen um 5:00 Uhr wegen eines defekten Rolladengurtes sollte eine entsprechende Reaktion von Deiner Seite hervorrufen. In der heutigen Zeit geht der Mieter von einer 100%igen Erreichbarkeit aus. Mache daher klar, dass auch Du ein Privatleben hast und zeige Spielregeln auf. Erol Narin der selbsternannte „Anticoach“ stellt dies in seinen Videos sehr gut dar (s.u.).
Doch was, wenn alles aus dem Ruder läuft, der Mieter/in sich nicht mehr meldet und/oder nicht mehr bezahlt? Das Thema bietet die Grundlage für einen der nächsten Blogbeiträge.
#7 Zusammenfassung:
Wir haben Dir die wichtigsten 4 Dinge im Umgang mit Mietern noch einmal nachstehend zusammengefasst:
Definiere klare Regeln und kommuniziere diese an die Mietpartei. Mach klar was für Dich in Ordnung ist und wo Deine Grenze liegt. Für Dich mag es in Ordnung sein, wenn Dein Mieter Dir erst am 10. des Monats die Miete überweist aber wundere Dich nicht, wenn dieser Sachverhalt über die Zeit auf andere Aspekte des Mietverhältnisses abfärbt.
Sei konsequent und energisch in der Sache besonders dann, wenn es um Mietausfall, Beschädigungen oder Übergaben geht.
Wenn dennoch einmal ein Vorfall passiert: Bleib sachlich und versuche zu verstehen, ob die Herausforderung mit den o.g. Ratschlägen vermeidbar gewesen wäre. Oft kann durch die Unterlagensichtung und ein Kennenlerngespräch mit dem Mietinteressenten ausgeschlossen werden, dass es zu unterschiedlichen Erwartungshaltungen kommt.
Ein gesundes Mietverhältnis spart Zeit und Geld, im Optimalfall hörst Du von Deiner Mietpartei erst wieder etwas, wenn nach einigen Jahren die Kündigung eingereicht wird.
Schau Dir unsere Blog-Beiträge zum Thema Spezialvermietung an dort gehen wir näher auf eine Vermietung an Studenten (bspw. als WG) oder an Leistungsempfänger des Jobcenters ein.
Ich hoffe ich konnte Dir mit meinem Blog weiterhelfen und einen Eindruck vermitteln, wie wir es geschafft haben unseren Aufwand und Zeit für Vermietungsthemen erheblich zu reduzieren.
Wie eingangs erwähnt kann Estatefolio Dir dabei helfen Dein Mietermanagement zu vereinfachen und zu systematisieren. Sollte es einmal zum Streitfall kommen ist eine durchgängige Dokumentation des Schriftverkehrs essentiell. Auch die Dokumentenablage hilft Dir die notwendigen Unterlagen Deines Mieters digital zu erfassen.
