Heute wollen wir an unserem Blogbeitrag vom 30. Januar 2022 anknüpfen. Ging es im Blog von Ende Januar 2022 noch um die ideale Gesellschaftsform für den Immobilien Bestandsaufbau, wollen wir uns im heutigen Blogbeitrag geeigneter Gesellschaftsformen widmen, die aus unserer Sicht für fortgeschrittene (Klein-)Investoren bzw. Privatinvestoren gut geeignet sind. Der Blogbeitrag ist daher für Dich vor allem dann sehr hilfreich, wenn Du ebenfalls schon einen gewissen Immobilienbestand aufgebaut hast und Dir nun aus steuerlichen und / oder oder gesellschaftsrechtlichen Beweggründen überlegst eine übergeordnete Gesellschaftsstruktur aufzubauen.
Bevor wir starten wie gewohnt unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Erfahrungen in den o.g. Bereich mit Euch teilen möchten.
Doch nun zurück zu unserem Blog, der in folgende vier Themengebiete aufgegliedert ist:
#1 Einleitung: Wir – “How it started – How it’s going”
#2 Welche Aspekte es überhaupt zu optimieren gibt
#3 War die vermögensverwaltende GbR dann dennoch die richtige Entscheidung für uns?
#4 Holding Struktur – der heilige Gral?
#5 Was ist nun für Dich als Fortgeschrittener Privatinvestor die ideale Gesellschaftsstruktur?
>> Einleitung: Wir – “How it started – How it’s going”
Wie in unserem Blogbeitrag von Ende Januar 2022 angedeutet sind wir ursprünglich nach reiflicher Überlegung und Abwägung von Vor- und Nachteilen mit einer vermögensverwaltenden Immobilien GbR gestartet. Mit dieser GbR haben wir in den Anfangsjahren einen Immobilienbestand aufgebaut. Strategie: “Buy & Hold”. Über die Zeit sind wir stetig gewachsen und haben alle gemeinsam uns dazu entschlossen, neben der Buy & Hold Strategie auch die “Fix & Flip” Strategie zu bespielen. Parallel dazu haben wir uns sowohl mit dem Gesellschafts- als auch Steuerrecht auseinandergesetzt. Für uns war schließlich klar, dass wir weiterhin gemeinsam wachsen möchten und haben daher den Fokus auf eine langfristig ausgelegte Konstruktion gelegt.
>> Welche Aspekte es überhaupt zu optimieren gibt
Im Wesentlichen gab es für uns zwei zentrale Aspekte, die es für uns zu optimieren gab bzw. gibt: Einerseits die Besteuerung und andererseits die Finanzierung bzw. die Geschwindigkeit dessen.
Das deutsche Steuerrecht betrachtet die Rechtsform der GbR faktisch als Privatvermögen, wonach sowohl positive als auch negative Überschüsse, direkt mit anderen Einkunftsarten saldiert bzw. im Nachgang dazu mit dem jeweiligen Steuersatz besteuert werden. Es wird gemäß derzeit gültigem Steuerrecht quasi fingiert, als würdest Du jegliche Überschüsse, direkt in die private Sphäre ausschütten. Dies ist nach unserem Dafürhalten einer der größten Unterschiede im Vergleich zum Betriebsvermögen.
Im Privatvermögen richtet sich der Spitzensteuersatz nach der Höhe des zu versteuernden Einkommens, wobei aufgrund der in Deutschland herrschenden Steuerprogression sodann ein niedriger Steuersatz als Durchschnittssteuersatz herangezogen wird. Das Bundesministerium für Finanzen hat für die Steuerberechnung der Einkommensteuer online ein Tool zur Verfügung gestellt. Hier gelangst Du direkt auf das Tool.
Achtung: Das Tool fragt hier nach dem “zu versteuerndem Einkommen”, d.h. Du müsstest hier Deine Bruttoeinkünfte abzüglich der steuerlich geltend zu machenden Ausgaben bzw. Werbungskosten eintragen. Trägst Du hier lediglich Deine Bruttoeinkünfte ein, wirst Du mit hoher Wahrscheinlichkeit ein zu hohes und für Dich zu nachteiliges Ergebnis erhalten.
Neben dem “Privatvermögen” gibt es – wie oben kurz erwähnt – noch das “Betriebsvermögen” bzw. die betriebliche Sphäre. Die betriebliche Sphäre ist – anders als das Privatvermögen – ein eigenes bzw. separates Steuersubjekt. Das zu versteuernde Einkommen einer GmbH wird daher bspw. einzig und allein auf Ebene der GmbH festgestellt und im Anschluss daran auch von der GmbH selbst versteuert. Um Kapital aus der GmbH an die Gesellschafter “rauszuziehen”, müssen die Gesellschafter eine Gewinnausschüttung beschließen. Diese Gewinnausschüttungen lösen wiederum steuern Steuern aus. Soll kein Gewinn an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, wird der Gewinn entweder als Gewinnvortrag für das nächste Geschäftsjahr gebucht oder in die Gewinnrücklage eingestellt. Bei den beiden zuletzt genannten Geschäftsvorfällen bleibt das Geld bzw. die Liquidität also innerhalb der GmbH bzw. der betrieblichen Sphäre. Dies war für uns ein zentraler Aspekt, weshalb wir uns als “nächsten Schritt” einer Kapitalgesellschaft gewidmet haben. Wir wollten eine Struktur schaffen, wo das Geld innerhalb der betrieblichen Sphäre verbleiben und – wenn überhaupt – stets reinvestiert werden kann. In unserer GbR hingegen haben wir – bei positiven Überschüssen – stets einen recht hohen, persönlichen Einkommensteuersatz, den wir auf die Überschüsse zahlen müssen. Bei unserer GmbH haben wir hingegen eine gleichbleibende Besteuerung, die weit unter unserem persönlichen Spitzen- bzw. Durchschnittssteuersatz liegt. Dies gilt jedoch nur dann, wenn man sich nicht jedes Jahr Gewinne ausschüttet.
>>War die vermögensverwaltende GbR dann dennoch die richtige Entscheidung für uns?
Ja, auf jeden Fall. Erstens, wir haben in den Anfangsjahren aufgrund mehrerer Renovierungen hohe, negative Überschüsse erzielt, die unsere Einkommensteuerbelastungen gesenkt haben. Dadurch haben wir unter dem Strich oftmals vom Finanzamt Einkommensteuererstattungen erhalten. Zweitens, wir renovieren natürlich nicht jedes Jahr in hohem Ausmaße, d.h. wir werden zeitnah auch Geschäftsjahre haben, in welchen wir positive Überschüsse erzielen werden. Diese werden vermutlich in überschaubarem Maße bleiben, sodass sich die tatsächliche Steuerbelastung (in absoluten Zahlen) in Grenzen halten wird. Drittens, mit Ablauf der Spekulationsfrist (nach derzeitigem Stand zehn Kalenderjahre) haben wir die Möglichkeit unsere Immobilien steuerfrei zu veräußern. Folglich würden wir auf unsere etwaigen Veräußerungsgewinne keine Ertragsteuern bzw. Einkommensteuern zahlen müssen.
Doch nun zurück zu unserem zweiten Aspekt, der für uns für die Gründung einer Kapitalgesellschaft ausschlaggebend war. Wie eingangs bereits angekündigt – war ein wesentlicher Aspekt die Finanzierung. Damit meine ich weniger die Finanzierungskonditionen als den Prozess bzw. die Abwicklung dessen.
Aus Bankensicht wurden bei jeder GbR-Finanzierung faktisch immer vier Personen bzw. “Subjekte” geprüft. Alle drei Gesellschafter und einmal die GbR. Das hat sowohl für uns, als auch für die Banken einen großen Aufwand nach sich gezogen. Bei einer GmbH hingegen stellen die Banken i.d.R nur auf die GmbH hat. Am Anfang werden die Gesellschafter zwar nach wie vor kritisch geprüft – also faktisch wie bei der GbR – mittel- bis langfristig stellt die Bank jedoch nur noch auf die GmbH ab.
>> Holding Struktur – der heilige Gral?
Du kannst im Wesentlichen eine Kapitalgesellschaft in zwei verschiedene Wege gründen. Entweder Du gründest eine Kapitalgesellschaft als natürliche Person oder Du gründest eine Kapitalgesellschaft mit einer anderen, bereits bestehenden und in das Handelsregister eingetragenen Kapitalgesellschaft. Im ersten Fall bist Du als natürliche Person Gesellschafter der Kapitalgesellschaft. Im zweiten Fall würde eine Holding Struktur vorliegen, sodass Deine eigene Holding Kapitalgesellschaft die jeweils operative Kapitalgesellschaft gründet. Um es direkt vorweg zu nehmen: Wir haben die zweite Option genommen, das heißt wir haben alle drei im ersten Schritt jeweils eine Holding Gesellschaft, also eine “normale GmbH” gegründet. Im zweiten Schritt haben unsere Holdinggesellschaften operative “Fix & Flip”-GmbH gegründet.
Was waren unsere Beweggründe und was gilt es zu beachten? Das möchte ich Dir kurz erläutern:
In unserem Fall sprechen wir immer über eine Finanzholding, die teilweise auch “Sparbuch Gesellschaft” oder “Vermögens-Holding” genannt wird. Die Finanzholding ist üblicherweise eine Kapitalgesellschaft, die ausschließlich Beteiligungen an anderen Firmen hält. Durch diese Konstruktion kann man nicht nur Unternehmensgruppen organisieren sondern auch Steuern sparen und dadurch effizienter Vermögen aufbauen. Ziel ist es schließlich langfristig einen steueroptimierten Vermögensaufbau zu betreiben. Grundlegende Maxime hierfür ist, dass die Steuerlast reduziert bzw. in spätere Jahre verschoben wird, um das Reinvestitionsvolumen zu maximieren. Schließlich kommt der größte Steuerspar-Hebel dadurch, dass Ausschüttungen von einer operativen Kapitalgesellschaft (bspw. eine “Fix & Flip-GmbH”) keine 25,00% + x Abgeltungssteuer auslösen. Die Holdinggesellschaft zahlt hingegen nur ca. 1,5% auf die Beteiligungsgewinne der operativen GmbH. Dies Ersparnis kann die Finanzholding reinvestieren und somit perspektivisch höhere Gewinne erzielen.
Wichtig bei dieser Struktur ist der langfristige Aspekt, da das Vermögen der Finanzholding eine lange Zeit nicht benötigt werden sollte. Schließlich würde eine Ausschüttung auf Ebene der Finanzholding in die private Sphäre Abgeltungssteuer auslösen. Es lohnt sich also nur, wenn man die Holding langfristig betrachtet und die Gewinne nicht direkt in die private Sphäre ausgeschüttet werden.
Des Weiteren verursacht eine Finanzholding neben der üblichen Gründungskosten bei GmbHs auch laufende Kosten für Buchhaltung und Jahresabschlüsse.
Nach unserem Dafürhalten ist eine Finanzholding dann sinnstiftend und lohnenswert, wenn Gewinne aus einer operativ tätigen Kapitalgesellschaft in eine andere Kapitalgesellschaft reinvestiert werden sollen. Dabei sollten die Gewinne die laufenden, administrativen Kosten decken. Hierzu ein kleines, vereinfachtes Rechenbeispiel:
Eine operative GmbH, bspw. “Fix & Flip”-GmbH, erzielt jedes Jahr durchschnittlich einen Gewinn in Höhe von 50.000€. Würde der Gewinn an eine natürliche Person ausgeschüttet werden, würden 25,00% Abgeltungssteuer zzgl. Solidaritätszuschlag fällig werden. Die natürliche Person könnte somit nur noch ca. 36.875€ reinvestieren.
Wird demgegenüber im gleichen Fallbeispiel der Gewinn in Höhe von 50.000€ an eine Finanzholding ausgeschüttet, beträgt die Steuerlast insgesamt nur ca. 1,5%. Selbst bei administrativen Kosten von 2.500-4.000€ pro Jahr, hätte die Finanzholding dann noch rd. 45.000€ für (Re-)Investitionen zur Verfügung.
>> Was ist nun für Dich als fortgeschrittener Privatinvestor die ideale Gesellschaftsstruktur?
Nach unserem Dafürhalten ist für Dich als fortgeschrittener Privatinvestor die ideale Gesellschaftsstruktur eine Kapitalgesellschaft via Finanzholdingstruktur, wenn die folgenden zwei Aspekte auf Dich bzw. Deinem Vorhaben zutreffen:
1. Du denkst sehr langfristig und möchtest Deine erwirtschafteten Gewinne nicht direkt in Deine private Sphäre (für bspw. Konsum) ausschütten?
2. Du denkst unternehmerisch und scheust nicht die Kosten, die für Gründung und laufende Betreuung einer Kapitalgesellschaft anfallen
Schließlich sei noch erwähnt, dass nach unserem Dafürhalten sich die Konstruktion auch dann lohnt, wenn Du Deine “gewöhnlichen” Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit erzielst und diese Konstruktion als Nebengewerbe beibehältst. Solltest Du jedoch selbständig sein und Deine originären Einkünfte bereits über eine Kapitalgesellschaft erzielen, ist die Konstruktion einer Finanzholding unserer Meinung nach noch lohnenswerter für Dich.
