Dieser Beitrag versteht sich als Besichtigungs-Ratgeber, den du zu deiner individuellen Besichtigungscheckliste umnutzen kannst.
Wir als Immobilieninvestoren stehen vor der Herausforderung, in einem kurzen Zeitfenster ein Investment für zehn-, hunderttausend oder sogar Millionen Euro zu beurteilen.
Dabei kann es hilfreich sein, sich ein Schema oder Automatismus zu bauen und mit den Erfahrungen justiert und anpasst.
Durch unsere Erfahrung als “fleißige Besichtiger” Objekte unterschiedlicher Größenordnungen haben wir über die Zeit ein paar Tricks gesammelt, die Dir bei einer effektiven Besichtigung helfen sollen.
Die Tipps beziehen sich im Wesentlichen auf Mehrfamilienhäuser mit einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Als Ingenieur habe ich eine Vorliebe für Standards bzw. Prüfkriterien, die einer DIN-Norm ähneln. So erhalte ich zumindest einen Vorschlag, wonach man schauen kann oder kann mir eine eigene Checkliste basteln. Nicht in jedem Haus ist jedes Prüfkriterium relevant, manchmal kann es aber helfen, eine Vergleichbarkeit herzustellen und vor allem bei einer “chaotischen Massenbesichtigung” keinen wichtigen Punkt zu vergessen.
Ein paar Tipps vorweg: Vereinbare Besichtigung idealerweise bei Tageslicht, geh nicht allein zu einer Besichtigung, denn vier Augen sehen immer mehr als zwei (egal ob guter Bekannter oder Familienmitglied) Frag, ob Du fotografieren darfst, schließlich sind eigene Fotos meist realitätsnäher als die üblichen Fotos aus Hochglanz-Maklerexposés.
#1 Eingangsbereich im Haus /Briefkästen/Treppenhaus
#2 Miteigentümer/Eigentümerstruktur/Hausbewohner
#6 Heizkörper, Bad und Warmwasserversorgung
#7 Elektrik und Sicherungskasten, Satellit, Antenne oder Kabelverbindung
#8 Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung, etc.)
#10 Prüfung objektbezogener Unterlagen
#11 Bonustipp – Mikrolage
#1 Eingangsbereich im Haus /Briefkästen/Treppenhaus/Außenbereich
Oft unterschätzt und meist viel zu kurz aufgehalten, ich rede vom Eingangsbereich eines Hauses. Lass den Eingangsbereich auf Dich wirken. Wie riecht es? Ist es laut? Wie sieht es aus? Ist es sauer und aufgeräumt oder eher schmutzig und chaotisch? Der Eingangsbereich ist die Visitenkarte Deines Objektes, deshalb solltest Du schon bei Kauf darauf achten, wie sich dieser Bereich Dir gegenüber präsentiert. Ein nicht gereinigter, chaotischer Eingangsbereich lässt zum Teil auch Rückschluss auf die Eigentümer- oder Mietergemeinschaft Rückschlüsse zu. Je nachdem welches Klientel Deine spätere Zielgruppe ist, ist für die potenzielle Mieterschaft und ihre Gäste ein sauberes Bild im Eingangsbereich essenziell. Wer möchte schon Freunde und Verwandte einladen, wenn es im Flur nach Gras oder Fäkalien riecht?
Fotografier auch immer die Briefkästen, chaotische Beschriftung und überklebte Klingelanlage spricht für eine hohe Fluktuation oder eine Hausverwaltung, die nicht hinterher ist, neue Parteien zuzuordnen. Am Klingelschild und den Briefkästen kannst Du schnell feststellen, ob es einen engagierten Verwalter oder Eigentümer im Objekt gibt, dem das Bild nach außen wichtig ist. Das zeigt auch eine gepflegte und aufgeräumte Außenanlage.
Klingt das für Dich kleinkariert? Ich habe mehrfach die Erfahrung machen dürfen, dass ein sauberes Gesicht nach außen oft auch von einer gesunden Struktur im Haus zeugt.
Das andere Extrem wäre dann ein penibel sauberer Eingangsbereich, das spricht dann eher für einen „Hausdrachen“ oder „Sauberkeitsextremisten“, der auch für Herausforderungen sorgen kann. Unter Tipp #9 schildere ich Dir, wie Du einem “Helikopter-Eigentümer” schnell auf “die Schliche” kommen kannst. Während Dir andere Besichtigungs-Ratgeber lediglich zu technischen Checks raten, solltest Du die weichen Faktoren, das Zwischenmenschliche nicht außer Acht lassen.
#2 Miteigentümer/Eigentümerstruktur/Hausbewohner
Du denkst Dir bei der Überschrift wohl, was haben denn die Miteigentümer und die Hausbewohner mit meiner Wohnung bzw. mit der Besichtigung zu tun?
Ich kann Dir sagen, eine ganze Menge! Bevor Du in das Haus gehst, lohnt sich ein Blick in die Miteigentümerliste, auch ein Anruf bei einem versierten Hausverwalter kann Aufschluss bringen. Meist nehme ich mir die Zeit und klingele einfach bei den Nachbarn.
Für eine Kapitalanlageimmobilie kann ein ausgewogener Mieter/Eigentümerverhältnis von Vorteil sein. Grund dafür ist, dass Eigentümer, die ihre Wohnungen bewohnen meist proaktiv zu einer positiven Atmosphäre und Ordnung beitragen (möchten). Wohingegen Mieter allein auf Grund der Tatsache, dass ihre Wohnung nur vermietet ist, weniger Bezug zu dem Haus oder der Wohnung haben. In der Vergangenheit hat sich bei meinen Immobilien immer gezeigt, dass ein gewisser Eigentümeranteil im Objekt sehr positiv zur Ordnung beiträgt.
#3 Der Keller
Wenn Du dann „drauf und dran“ bist die Treppe hochzugehen, lass Dir bei unterkellerten Objekten immer den Keller zeigen, auch wenn der Keller unspektakulär erscheint gibt er doch auch viel Auskunft darüber wie das Haus in der Vergangenheit geführt wurde.
– Sind die Kellerbeschläge beschriftet? – Quillen die Kellerabteile über und es herrscht Chaos? – Sind die Zähler beschriftet und vorhanden? – Gibt es nasse Stellen, riecht es modrig im Keller? Ist der Keller abschließbar oder steht er ständig offen? – Ist der Keller nutzbar oder eher ein dunkles Loch, in dem man nicht einmal selbst einen Fuß hineinsetzen möchte? – Funktioniert das Licht und sind alle Anlagen (Internetanschluss, Heizungsraum, etc.) gut zugänglich und erreichbar? – Wofür kann der Keller genutzt werden? – Gibt es Fahrradabstellmöglichkeiten oder ist der Keller mehr ein Abstellraum, ist vielleicht ein Waschkeller vorhanden?
#4 Wände & Decken, Böden
Der Blick in einer Wohnung fällt immer zuallererst auf die Wände und Decken.
Klopfe ruhig auch gegen die Wände, um herauszufinden ob es nur aufgeständerte Wände sind.
Auch ein Schallschutz sollte existieren, dieser kann mit Lärmschutzwolle erreicht werden. Besonders bei potenziellen WG-Zimmern geht ein enormes Beschwerdepotenzial von zu “dünnen” Wänden aus. Am einfachsten kannst Du das das Prüfen, indem Du kurz inne hältst und genau hinhörst, ob sich Stimmen oder Geräusche von den darüber, darunter oder daneben liegenden Wohnungen zuordnen lassen. Diese Informationen kannst Du allerdings auch vor allem von den bisherigen Bewohnern der Wohnung bekommen. Frage ganz einfach während der Besichtigung nach.
Am Boden helfen Trittschallmatten, die unter dem Parkett, Laminat verlegt werden.
– Was für einen Eindruck macht der Bodenbelag, „knarzt“ es oder „klackert“ es? – Sind die Außenwände gut gedämmt oder zieht es zum Beispiel durch Fugen? – Gibt es nasse Stellen oder Flecken an den Wänden? – Löst sich punktuell Tapete oder Putz bspw. in der Nähe von Heizkörpern oder Leitungen?
#5 Fenster und Türen
Eines der teureren Gewerke innerhalb eines Hauses sind Fenster und Türen. Vor allem Wohnungseingangstüren oder Hauseingangstüren kosten schnell einen kleinen vierstelligen Betrag.
Vor allem bei alten Häusern muss nicht nur die Tür, sondern auch die den Rahmen fassende Zarge ausgetauscht werden. Schleifen Türen oder lassen sie sich nicht richtig schließen? Gibt es Geräusche beim Öffnen oder Schließen?
In den Fenstern kann man über ein geschultes Auge schnell feststellen, aus welchem Jahr die Fenster sind und ob diese 1-fach, 2-fach oder 3-fach verglast sind.
Zu welcher Himmelsrichtung ist die Wohnung ausgerichtet?
Gleichzeitig kannst Du an den Fugen rings um das Fenster schnell auch feststellen, ob es Wärmebrücken gibt, die zu Schimmel führen können.
Das Öffnen und Schließen der Fenster helfen dabei, falsch eingestellte oder schwergängige Fenster zu identifizieren. Je nachdem wie gepflegt die Fenster sind, resultieren die Scharniere ansonsten in teuren Reparaturkosten. Sitzen die Griffe noch fest oder klemmen die Elemente?
Lass auch einen Rollladen herunter und ziehe ihn wieder hoch. Besonders alte, ausgefranste Rollladengurte neigen zu reißen. Oder ein hochgezogener oder heruntergelassener Rollladen, der sich später als nicht mehr arretierbar herausstellt. Auch wenn Rollläden meist kein großer Kostenpunkt sind, solltest Du sie im Blick haben, da potenzielle Mieter täglich mit den Rollläden zu tun haben und schnell zum Telefonhörer greifen.
Auch durch Tür- oder Fensterspalte kann es ziehen, achte darauf bei der Besichtigung, indem Du bspw. ein Blattpapier davor hältst. Gerade ein Zug durch den unteren Türspalt kann Dir immer wieder Schmutz von außen in die Wohnung tragen.
#6 Heizkörper, Bad und Warmwasserversorgung
Ein wesentlicher Teil einer Wohnung, insbesondere von den Kosten betrachtet, ist das Bad. Daher verwundert es nicht, dass Du diesen Punkt in unserem Besichtigungs-Ratgeber findest. Solltest Du eine Badrenovierung einplanen, wirst Du feststellen, dass je nachdem ob Du auch etwaige Leitungen erneuert, dieser Raum der teuerste im Haus/Wohnung ist.
Daher achte ich besonders auf Schäden in Fliesen oder Armaturen. Schimmelflecken auf dem Silikon oder poröses Silikon können meist mit einfachen Tricks beseitigt werden, genau wie Kalk- und Wasserflecken, die sich leider in größeren Städten kaum vermeiden lassen. Planst Du das Bad neu auszustatten, solltest Du auf jeden Fall einen Abschlag auf den Kaufpreis verlangen.
Erfolgt Warmwasser über Elektroboiler, Durchlauferhitzer oder direkt über die Etagen- oder eine Zentralheizung? Je nachdem musst Du bei einem Ausfall allein oder mit der Eigentümergemeinschaft für einen Austausch aufkommen. Sind die Funktionen gegeben oder gibt es nur “heiß” und “kalt”.
Auch bei den Heizkörpern solltest Du versuchen, sofern es die Jahreszeit zulässt, einen “Livetest” zu machen. Einfach aufdrehen und schauen, ob es richtig warm wird. Gerade in Wohnungen in höheren Geschossen fehlt manchmal bei “voller Auslastung” die Wärme und die Wohnung wird nicht richtig warm. Sind alle Räume beheizt oder fehlen Heizkörper? Gibt es im Bad oder der Küche einen Waschmaschinenanschluss, der genutzt werden kann?
Für das Renovieren kann es auch sinnvoll sein zu wissen, wo der Wasseranschluss der Wohnung ist oder ob es eine versteckte Revisionsöffnung gibt.
Indizien über die Höhe der Heizkosten kann die Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung der letzten Jahre geben. Aber auch ein Blick in den Energieausweis kann Unklarheiten schnell beseitigen.
#7 Elektrik und Sicherungskasten, Satellit, Antenne oder Kabelverbindung
Elektrik und Telekommunikation können, wenn man nicht vom Fach ist, abschrecken. Es ist aber noch kein Meister vom Himmel gefallen unser Ratgeber zeigt Dir einige Punkte, die Du überprüfen oder nachfragen solltest:
Sind genug Steckdosen in jedem Raum vorhanden?
Gibt es einen FI-Schalter? Welche Sicherungen sind vorhanden?
Aus welchem Jahr stammt die Elektrik, zweiadrig/dreiadrig?
Wo ist der Stromzähler? Ist er beschriftet?
Funktionieren die Lichtschalter? Wie ist der Zustand?
Schalter und Steckdosen weisen Sie eine Färbung auf?
Ist der Sicherungskasten ordnungsgemäß beschriftet?
Gibt es offene Kabel oder Leitungen? Im besten Falle ist alles Unterputz oder Aufputz in einem Kabelkanal verlegt.
Gibt es Internetanschluss, in welchem Raum liegt der Anschluss?
Ist ein Fernsehanschluss über Kabel- oder Satelliten vorhanden (oft lässt sich dies über die Nebenkostenabrechnung “Kabelgebühren” feststellen)?
Welche Geschwindigkeiten können von den gängigen Telekommunikationsanbietern angeboten werden (ist insbesondere in Studentenstädten oder auch in Folge der erhöhten Home Office-Arbeit immer wichtiger)?
#8 Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung, Treppenhäuser, etc.)
Auch das Gemeinschaftseigentum ist ein wichtiger und vor allem nicht ganz unwesentlicher Anteil. Unter Gemeinschaftseigentum versteht man Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Diese Teile sind z.B. Treppenhäuser, Fassade, Dach oder die gemeinschaftliche Zentralheizung.
Eine Erneuerung, Sanierung der Gewerke ist nur mit Zustimmung der Gemeinschaft, dafür aber auch unter Kostenteilung. Bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum trägst Du also nur deinen Anteil.
Oft sind sogar Rücklagen vorhanden, die von der Eigentümergemeinschaft gebildet werden. Die Höhe der Rücklagen kann Dir auch ein Indiz geben, ob Du mit einer Sonderumlage von Kosten bei größeren Reparaturen rechnen musst.
Daher prüfe immer im Vorfeld ab, wie alt das Dach, die Heizung oder die Fassade/Balkone sind. Manchmal droht eine Sanierung und der Verkäufer möchte eine Sonderumlage umgehen. Fällige oder anstehende Sanierungen und Kosten kannst Du meist in den Versammlungsprotokollen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) finden.
#9 Mietpartei
Gibt es eine bestehende Mietpartei? Dann nutze sie und Frage nach. Sind der Mietpartei Geräusche, Mängel oder aber auch positive Dinge aufgefallen (tolle, angenehme Atmosphäre im Haus), wird die Wohnung im Winter nicht richtig warm?
Wie gepflegt ist die Wohnung, gibt es vielleicht Umzugspläne oder -gründe, die Dir der Verkäufer verschweigt?
Ein Gespräch mit den Menschen, die die Wohnung seit Jahren bewohnen, bringt meist mehr Aufschluss als jede noch so akribisch durchgeführte Besichtigung.
#10 Die Dokumentenprüfung
Was viele vergessen quer zu prüfen: Stimmt die Quadratmeterzahl? Diese Thematik wird nach unserem Dafürhalten sehr häufig unterschätzt: Weniger Quadratmeter führen zu einem direkten Geld- bzw. Wertverlust, da sich vor allem in Großstädten der Quadratmeterpreis auf mehrere tausenden Euros beläuft.
Fehlen also Quadratmeter, die im Exposé angegeben wurden: Verlange direkt eine Kaufpreisreduzierung.
In der Dokumentenprüfung kann auch Aufschluss über anstehende Renovierungen, Sanierungen oder etwaige Belastungen auf das Grundbuch gegeben werden. Studiere die erhaltenen Unterlagen eingehend.
Wir bei Estatefolio achten besonders auf die Energieausweise, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Flurkarte, Mietertrag, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und Versicherungsunterlagen und haben deshalb in dem Tool der Deal Pipeline eine Dokumentenstruktur angelegt, damit Du kein Dokument vergisst.
#11 Bonustipp – Mikrolage
Der elfte und letzte Tipp handelt von dem Wert der Lage und Mikrolage, also der näheren Umgebung einer Immobilie. Wenn Du zu einer Besichtigung kommst und die Straße oder die Lage nicht kennst, nimm Dir ein paar Minuten vor oder nach der Besichtigung, um die Mikrolage zu erkunden. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, wie ist die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, wie weit sind zentrale Punkte in der Stadt oder dem Zentrum entfernt, gibt es größere Arbeitgeber in der Nähe.
Ein paar Tipps zur Standortwahl findest du in unserem Blog Artikel.Die Mikrolage ist für den späteren oder jetzigen Mieter sehr entscheidend. Die Lage beeinflusst meist den Kaufpreis und die erzielbare Miete und sind meistens eingepreist, manchmal lassen sich aber auch durch die akribische Prüfung der Mikrolage Alleinstellungsmerkmale der Wohnung herausarbeiten.
Mit Estatefolio und dem Tool der Deal Pipeline steht Dir eine sehr detaillierte Karte zur Verfügung, die es Dir schnell und direkt am Computer erlaubt, die Mikrolage zu analysieren.
Zusammenfassung
Für Deine nächste Besichtigung hast Du jetzt eine Handvoll Tipps mitbekommen, die Du direkt bei der nächsten Einheit umsetzen kannst. Überlege Dir eine sinnvolle Vorgehensweise, wie Du auch bei Massenbesichtigungen oder Besichtigungen unter Zeitdruck sicher stellst, dass Du Dir mit dem Kauf keinen Klotz ans Bein bindest.
– Fang in einer festen vorgefertigten Reihenfolge an: bspw. von unten nach oben oder von oben nach unten, gleiches Schema je Zimmer
– Bring etwas Zeit mit und Klingel auch einmal bei den potenziellen Nachbarn, nimm Dir ausreichend Zeit für einen kleinen Spaziergang um den Block und zur nächsten Einkaufsgelegenheit oder Haltestelle
– Scheu Dich nicht vor kurzen Funktionschecks (Toilettenspülung, Fenster und Türen öffnen schließen, Heizkörper andrehen oder einen Blick in den Sicherungskasten
– Mache eigene Fotos, insbesondere von „unschönen Stellen“
– Bring einen Sachkundigen oder Bekannten mit, denn vier Augen sehen mehr als zwei
– Prüfe, wenn Du die Chance hast die Unterlagen akribisch vorab, um gezielt Rückfragen zu stellen
– Rufe den zuständigen Hausverwalter oder Hausmeister an und befrage ihn zum Objekt, auch Mieter oder Bewohner sind gute Quellen für die Atmosphäre und Mängel im Haus.
