Wir stellen Dir in diesem Artikel die wichtigstens Vor- und Nachteile für oder eben gegen eine Immobilie zur Kapitalanlage vor und nennen Dir die Gründe, weshalb wir uns persönlich dazu entschieden haben unter anderem in Immobilien zu investieren. Wir sprechen über Chancen aber genauso über die damit verbundenen Risiken.
Inhaltsverzeichnis
#1 Fremdkapitalhebel – Finanzierung durch Vermietung
#2 Wohneigentum zur Verfügung stellen
#3 Selbständigkeit & Unternehmertum
#5 Betongold – die Geldanlage der Vermögenden
#6 Inflationsschutz als Sachwert
#7 Steueroptimierung & Gestaltungsmöglichkeiten
#8 “Passives Einkommen” durch Vermietung
#9 Staatliche Förderung sowie Klima- und Umweltschutz
#1 Fremdkapitalhebel
Der Fremdkapitalhebel ist das wohl mächtigste Instrument des Immobilien Investors. Nur durch den Gegenwert (bzw. Beleihung) einer Immobilie kannst Du Dir durch eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut Geld beschaffen und diese aufgenommene Schuld (Darlehen/Kredit) über mehrere Jahre zurück bezahlen. In der Zwischenzeit erhältst Du durch die Vermietung Einnahmen, die Du wiederum zur Tilgung und Zinszahlung des Kredits nutzen solltest.
In einem Zinsumfeld wie 2018, 2019 und auch noch in Teilen von 2020 war es möglich für uns als GbR Kredite aufzunehmen und dadurch Kapitalanlage Immobilien zu kaufen. Der Einsatz von einer verhältnismäßig geringen Eigenkapitalquote ist einerseits nicht ganz risikolos, andererseits hast Du dadurch die Möglichkeit bei sehr wenig Eigenkapitaleinsatz ein gewisses Vermögen über die Jahre aufzubauen.
Für uns war es daher anfangs sehr faszinierend zu sehen wie Du relativ zügig Jahreskaltmieteinnahmen von dreitausend, zehntausend oder fünfzigtausend pro Jahr
erwirtschaften kannst. Der nächste “Motivationsschub” trat bei uns ein, als wir merkten, dass wir durch unsere Immobilieninvestments in Summe rasch deutlich über den Jahresbruttolohn eines unserer Konzerngehälter erwirtschafteten.
Wie schon oben kurz angedeutet, bleibt eine niedrige Eigenkapitalquote jedoch nicht ganz risikolos bzw. Du solltest zumindest die auftretenden Risiken kennen. Die Schattenseite des Fremdkapitalhebels ist nämlich das Risiko, dass Du die Kreditannuitäten bei länger anhaltendem Leerstand bzw. Mietausfällen nicht bedienen kannst. Dieses Risiko ist zwar real, kannst Du in der Praxis jedoch leicht minimieren, in dem Du sukzessive Rücklagen für Mietausfälle oder Leerstände (bspw. durch Mieterwechsel etc.) aufbaust. Je mehr Wohneinheiten Du besitzt, desto wichtiger sind solche Rücklagen! Dies liegt im Wesentlichen daran, dass Deine Annuitäten – gerade in der Aufbauphase – steigen. Parallel dazu steigen zwar in der Regel auch Deine Mieteinnahmen, jedoch kann eine etwaige Durststrecke dazu führen, dass Du Mietausfälle nicht mehr mit Deinen Überschüssen aus Deinem “normalen” Einkommen bedienen kannst.
#2 Wohneigentum zur Verfügung stellen
Ok, zugegebenermaßen, in der Überschrift steckt vielleicht an manchen Tagen mehr Romantik drin als Du denkst und es kostet einen oftmals mehr graue Haare, als dass es einem soziale Prestige in Form des Dankes seitens der Mieter einbringt. Dennoch ist beim Vermieten nach unserem Dafürhalten durchaus eine soziale Komponente enthalten. Sei es jungen Studierenden, denen Du noch kurz vor Semesterstart ermöglichst ein nettes Quartier zu beziehen oder dem jungen Pärchen, dem Du die ersten eigenen vier Wände überlässt. Du lernst die Menschen, d.h. Deine potentiellen bzw. künftigen Mieter so nah kennen wie Du es Dir nicht anders vorstellen kannst. Dies ist durchaus ein Erlebnis und schärft Deine Menschenkenntnis. Du lernst in diesem Prozess viel über Dir selbst und über andere Menschen. Dabei lernst Du aus unserer Sicht auch über die Zeit verschiedene Denkensweise von Mietern, Maklern, Verkäufern oder Banker besser zu verstehen. Es ist wichtig zu erkennen, dass jeder andere Mensch genau wie Du selbst Träume, Wünsche, Ziele und auch Ängste hat und jeder damit anders umgeht. Dazu gehört dann auch nicht selten eine ordentliche Portion Verständnis und zeitgleich auch Durchsetzungskraft, um nicht von manipulativen Menschen ausgenutzt zu werden. Beispielsweise haben wir uns am Anfang auch bei einem Mietausfall zwei Monate vertrösten lassen ohne direkt rechtliche Schritte einzuleiten. Diese leidvolle Erfahrung lehrte uns, egal welch tragische Story einem erzählt wird: “Leite Mahnungen und Abmahnungen bei Verstoß umgehend weiter und sichere Dich ab”!
#3 Selbständigkeit & Unternehmertum
Für uns war die Investition der erste Schritt in die “Immobilien-Selbständigkeit”. Durch Vermietung konnten wir unsere ersten eigenen Euro’s verdienen – und Du kannst das auch! Selbst mit eins, zwei Immobilien bist Du aus unserer Sicht ein kleiner Unternehmer, der seinem Kunden (dem Mieter) gegenüber eine konkrete Leistung erbringt. Uns half es gerade am Anfang bestimmte Strukturen und Prozesse, die wir aus unseren Unternehmen kennenlernen durften, auf unsere gemeinsame Projekte anzuwenden. Wir haben Leergeld bezahlt und trotz einiger Rückschläge immer weiter gemacht. Durch diesen ersten Schritt in die Selbständigkeit und das Auseinandersetzen mit Unternehmertum haben wir für uns einen hervorragenden Ausgleich zu unseren angestellten Jobs entwickelt. Was wir regelmäßig feststellen ist beispielsweise die Tatsache, dass viele die Verantwortung, die Du als Vermieter gegenüber Deinen Mietern hast, unterschätzen. Egal was schlussendlich passiert, gegenüber dem Mieter bist Du immer selbst verantwortlich. Auch wenn die eingesetzte Hausverwaltung ihren Job nicht richtig macht, auch wenn Handwerker ihre Leistungen nicht pünktlich und wie besprochen ausführen – Du bist gegenüber Deinem Kunden bzw. Mieter verantwortlich.
Nach etwas mehr als drei Jahren nach unserer GbR Gründung hat sich einer von uns drei von seinem Konzernjob getrennt und sich in die “zweite Selbständigkeit” begeben. Uns andere motiviert es ungemein zu sehen was wir mit eigener Arbeit aufbauen und formen können.
#4 Wertsteigerungspotenzial
Ein nicht zu unterschätzender Vorteil von Immobilien, der auch oft medial gehypt wird, ist das Wertsteigerungspotenzial. In den letzten Jahren gab es sowohl am Aktien – als auch am Immobilienmarkt nur einen Weg – nach oben.
Wir haben direkt von Anfang an einem starken Fokus auf passives Einkommen und eine Cashflow-Orientierung gerichtet. Jedoch äußerte einst ein Banker in einem unserer Bankgespräche ein Satz, der uns nachhaltig zum Nachdenken angeregt hat. Er sagte zu uns: “Lieber habe er eine Wohnung die monatlich 10€ kostet, er diese aber für einen guten Kaufpreis eingekauft hat.” Daraus abgeleitet: Selbst mit einem Überschuss von 100€/Monat kannst Du nur ca. 1.200€ pro Jahr an Überschüssen erwirtschaften, wohingegen Du bei einem günstigen Kaufpreis schnell durch eine Neubewertung nach 5 oder 10 Jahren mehrere zehntausend Euro verdienen kannst.
Wir möchten Dir daher folgenden Rat mitgeben: Fokussiere Dich nicht nur auf die Überschüsse oder Cashflows. Natürlich gehört bei einem Bestandsaufbau ein gesunder, positiver Cashflow dazu, allerdings kann es Dir auch helfen mehr auf die Kaufpreise (oder Kaufpreise pro qm) zu achten. Wie oben ausgeführt kannst Du dadurch bei kurzlaufenden Darlehen bei einer Nachfinanzierung den wahren Wert der Immobilie heben. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass Banken die Bewertung bei Kredit-Erstvergabe immer an dem Kaufpreis orientieren.
#5 Betongold – die Geldanlage der Vermögenden
Fällt Dir etwas auf, wenn Du von vermögenden Menschen hörst wie diese ihr Geld anlegen?
Es geht meist um die gleichen Geldanlagen. Meist besitzen vermögende Menschen – vor allem Selbständige – auch eine gewisse Anzahl von Immobilien. Seit jeher ist die Investition in Immobilien ein lukratives Investment. Diese Assetklasse steht jedoch auch Dir zu Verfügung. Wir haben beispielsweise sehr klein angefangen. Zu Beginn unserer Tätigkeit haben wir Studentenwohnungen für ein paar Zehntausend Euro gekauft und dadurch die Sicherheit für größere Investitionen gefunden. Durch das Kaufen vieler, einzelner Studentenwohnungen haben wir unseren Cashflow auf viele einzelne Mieter gestreut. Parallel dazu haben wir auch vergleichsweise günstig eingekauft. Es muss aus unserer Sicht – speziell am Anfang – nicht gleich ein Straßenzug oder ein Mehrfamilienhaus mit neun Parteien sein. Auch bei Immobilien gilt der Spruch, den unsere Eltern oft zu sagen pflegten “Kleinvieh macht auch Mist”. Jeden Euro den Du so durch Immobilien verdienen kannst, bringt Dich ein Stückchen näher zu Deinen finanziellen Zielen.
#6 Inflationsschutz als Sachwert
Auch wenn die Geldentwertung durch Inflation lange Zeit kein Thema war und fast nur in den Vorlesungen der Volkswirtschaft als Theoretikum behandelt wurde – die Angst vor einer in den kommenden Jahren stark ansteigenden Inflation ist besonders in Europa und speziell in Deutschland sehr ausgeprägt. Nicht nur deshalb ist der Wunsch nach einer inflationssicheren Anlage größer denn je. Daher haben wir uns mit der Investition in Immobilien als geeigneten Inflationsschutz beschäftigt.
Damit eine Immobilie effektiv als Inflationsschutz dienen kann, gibt es ein paar grundlegende Aspekte zu beachten. Nicht nur die Lage der Immobilie spielt im Hinblick auf das stetige Wachstum von Städten eine wichtige Rolle. Denn auch aufgrund des sehr wahrscheinlichen Anstiegs von Miet- und Kaufpreisen kann sich eine Investition langfristig lohnen.
Dabei solltest Du jedoch beachten, dass der Kauf einer Immobilie zum Schutz vor Inflation vom Einzelfall abhängt. Allgemein gelten insbesondere selbst genutzte und gut erhaltene Immobilien eher als inflationssicher. Bei vermieteten oder renovierungsbedürftigen Immobilien kann sich die Inflationssicherheit durchaus schwierig gestalten. Letzteres hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass mit steigender Inflation auch die Renovierungskosten steigen. Inwieweit darüber hinaus ein Inflationsschutz für einzelne Objekte zutrifft, hängt zudem vom Kaufpreis sowie von Angebot und Nachfrage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt ab.
#7 Steueroptimierung & Gestaltungsmöglichkeiten
Ein weitere Sache, die Du bei Immobilien verstehen musst, ist die steuerliche Betrachtung. Wie Du weißt, sind wir keine Steuerberater und Angehörige der steuerberatenden Berufe. Daher wollen wir Dir hier auch keineswegs eine steuerliche Beratung geben, sondern lediglich unsere Eindrücke mit Dir teilen.
Es ist nämlich aus unserer Sicht so, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung de facto eine Einnahmensäule darstellt, die Du je nach gewähltem Investitionsvehikel (d.h. entweder über Dich als Privatperson oder Firmenstruktur, etc.) in die Einnahme aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet werden kannst.
Die Investition in Immobilien bietet Dir dabei durchaus steuerliche Vorteile. Du kannst beispielsweise Abschreibungen gegen die Einnahmen rechnen und auch anfallende Kosten oder Leerstandskosten als Verluste geltend machen. Die etwaigen, negativen Einkünfte, also die “Verluste”, kannst Du dann mit Deinen anderen, positiven Einnahmen wie bspw. Deinen Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit gegenrechnen. Oftmals hat dies den Effekt, dass Du einen Teil Deiner vorausgezahlten Steuern (bei Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit die monatlich direkt vom Arbeitgeber abgeführte Lohnsteuer) im Rahmen der Einkommensteuererklärung zurückbekommst. Diese steuerlichen Vorteile bietet Dir die eigengenutzte Immobilie nicht.
Auch kannst Du bei Kapitalanlage Immobilien Renovierungskosten zum Werterhalt oder energetischen Verbesserung steuerlich ansetzen und von Deinen Vermietungseinkünften abziehen. Wir haben zum Beispiel eine Wohnung für 10.000€ saniert und konnten diese Kosten steuerlich direkt mit dem Mieteinnahmen verrechnen. Doch Achtung: Ein direkter Kostenabzug ist regelmäßig nur dann möglich, wenn die Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren einen Schwellenwert von 15% des Gebäudewertes nicht überschreiten. Da dieser Exkurs an dieser Stelle jedoch zu weit führen würde, empfehlen wir Dir Artikel über “anschaffungsnahe Herstellungskosten”.
Bei all den steuerlichen Vorteilen können wir Dir jedoch folgenden Rat an die Hand geben: Rechnet sich eine Immobilie oder generell ein Investment ausschließlich über etwaige, künftige Steuervorteile – lass die Finger davon. Gerade das Steuerrecht ist regelmäßig buchstäblich ein Politikum und wird je nach politischer Konstellation sehr gerne nach einer Bundestagswahl angepasst. Dadurch können steuerliche Bevorzugungen theoretisch von heute auf morgen entfallen.
#8 Passives Einkommen durch Vermietung
Ganz ehrlich: Wer möchte kein “passives Einkommen” haben? Diese romantische Vorstellung von einmal investieren und dann die Füße hochlegen – welch’ eine Illusion! Grundsätzlich bieten Dir Investments in Kapitalanlage Immobilien diese Möglichkeit – jedoch ist dies nicht ohne persönlichen Einsatz und Engagement. Wir zumindest können jedenfalls nicht behaupten, dass unsere Einnahmen ausschließlich “passiv” sind. 😉
Schließlich fällt gerade bei vermeintlich günstigen Immobilien oft mehr Arbeits- und Zeitbedarf an, als ursprünglich gedacht oder kalkuliert – auch hier können wir getrost sagen – glaub uns, wir wissen wovon wir sprechen 😉
Zusammengefasst können wir an dieser Stelle festhalten, dass wir unsere vergleichsweise “passivsten” Einnahmen durch die auf den Kaufpreis bezogen meist etwas teureren Wohnungen beziehen.
Demgegenüber schafft es beispielsweise unser Blog-Kollege, Alexander Raue , durch geschickten Einsatz von Dienstleistern einen Großteil dieser zeitaufwendigen Verwaltungstätigkeiten outzusourcen.
Das Abdelegieren oder Outsourcen von Aufgaben ist allerdings mit nicht unwesentlich hohen Kosten verbunden, die Du zunächst über Deine Überschüsse erwirtschaften oder anderweitig ausgleichen musst. Unserer Erfahrung nach waren gerade die kleineren Wohnungen und Studenten-Appartements, bzw. WG’s mit der meisten Arbeit verbunden. Dies liegt einerseits daran, dass junge Leute oftmals das erste Mal von zu Hause weg wohnen. Andererseits sorgt auch die Fluktuation dafür, dass Du bei studentischer Vermietung regelmäßig Nachvermietungstätigkeiten nachgehen darfst.
Alles in allem können wir jedoch festhalten, dass ab einem gewissen Level die passiven Einnahmen durchaus vergleichbar mit den von Dividendenaktien und anderen passiven Einnahmemöglichkeiten ist. Ferner darfst Du nicht vergessen, dass bei Investments in Immobilien die Zeit – gerade bei Einstieg im jungen Alter – für Dich spielt. Selbstverständlich kommen über die Zeit bestimmte Renovierungsarbeiten auf Dich zu, diese bieten jedoch auch Chance den passiven Einnahmenstrom dauerhaft zu erhöhen (z.B. durch Mietsteigerungspotentiale etc.).
#9 Staatliche Förderung und Klima- und Umweltschutz
Es gibt zwei Arten der staatlichen Förderung. Zum einen gibt es steuerliche Regelungen (siehe Kapitel 7.), die Kapitalanleger dazu berechtigen, bestimmte Ausgaben abzusetzen. Auf diese Weise können diese Ausgaben Dein zu versteuerndes Einkommen verringern, was im Endeffekt für Dich zu einer Steuerersparnis führt. Zum anderen gibt es auch richtige Förderprogramme, die in Anspruch genommen werden können. Hierbei kann es sich zum Beispiel um zinsgünstige Darlehen oder auch um Zuschüsse handeln. Mit Letzterem haben wir noch keinerlei Erfahrung machen dürfen, da unsere Renovierungen und Sanierungen meist optischer oder technischer Natur gewesen sind. Allerdings kann es ein interessanter Aspekt in einer Finanzierung bspw. auch bei einer Eigenheimfinanzierung darstellen.
Gerade Investition in Photovoltaikanlagen und neue Heizungstechnologien können sich auf Grund der Langfristigkeit eines Investments nicht nur für die Umwelt, sondern auch für den eigenen Geldbeutel bezahlt machen.
#10 Fazit
Nach unserem Dafürhalten spricht sehr viel für die Kapitalanlage Immobilie, auch wenn es bestimmte Risiken gibt, derer Du Dir bewusst sein musst. Insbesondere als Beimischung zu einem Aktien-Portfolio kann ein Mehrfamilienhaus oder einige Wohnungen geeignet sein. Wir mussten uns auch anfangs mit dem Thema Verschuldung mit hohen Geldbeträgen (>100.000€) über einen längeren Zeitraum beschäftigen. Rechnest Du Dir jedoch die Investition gänzlich durch und setzt Dich mit den rationalen Fakten auseinander, bleiben nach Abzüge aller Aufwendungen meist noch ein paar Euro übrig.
Zusammengefasst sind wir also der Meinung, dass Kapitalanlage Immobilien aufgrund des Einsatzes eines verhältnismäßig hohen Fremdkapitalhebels ein nach wie vor attraktives Investment darstellen. Neben dem finanziellen Aspekt betrachten wir auch das zu Verfügung stellen von Wohneigentum und das Reifen der persönlichen Menschenkenntnis als sehr spannenden Nebeneffekt. Letzteres knüpft aus unserer Ansicht auch an die Tatsache an, dass Du durch Kapitalanlage Immobilien auch den Grundstein für eine Selbständigkeit bzw. unternehmerisches Denken legst. Schlussendlich kannst Du durch Investments in Kapitalanlage Immobilien tolle Wertsteigerungspotenziale realisieren. Mit entsprechender Vorarbeit und Überlegung wird Dein Geld nicht nur lukrativ angelegt sondern auch inflationsgeschützt für Dich arbeiten. Ferner optimierst Du mit bestimmten Gestaltungsmöglichkeiten Deine Steuerzahlungen und legst so den Grundstein für Dein passives Einkommen.
Abschließend können wir Dir auch noch eine spannende Lektüre von Gerd Kommer, “Kaufen oder Mieten” empfehlen.
Wir hoffen sehr, dass für Dich der ein oder andere Denkanstoß dabei war und Du für Dich etwas interessantes bzw. Neues mitnehmen konntest. Mit unserer Zeit als Kapitalanleger hat sich unser Sichtfeld für Argumente, sowohl dafür als auch dagegen immer mehr geweitet.
